房地产容积率怎么算

大家在购房的时候，常在购房书上看到房地产容积率等楼盘数据，但是，很多人并不清楚房地产容积率怎么算，接下来，小编将给大家讲讲房地产容积率怎么算，这对大家采购房产很有帮助。

容积率

一、房地产容积率怎么算的依据

在其它住所特色不变的条件下，跟着容积率的进步，消费者对高层或高密度住所情愿付出的报价就越低;而住所修建资本在修建密度必守时，容积率的添加，首要致使房子层数的增多，随房子层数的增多，开始时因为一般工程费及地基处理费的分摊，独自造价降低，当层数到达必定值时，就需添加电梯、加强抗震等，独自造价由降低转为上升，因而，两者之间存在一个赢利最大化的理论值。

在房地产评价中，通常运用以下两种模型对计划进行评价，以断定项意图最好容积率。通常来说，房地产的增值首要来历于土地增值，因而，当某种物业类型的土地增值到达最大化时，即是该项目适宜的开发物业类型，而此刻的容积率也是项意图最好容积率。在进行模型核算时，需求用到数据，对各计划进行评价。

二、房地产容积率计算的公式

模型假定条件：设每种物业类型的参阅容积率为Ri，各种商品的用地份额为Xi，城市计划容积率为J，土地上积为D，某种商品的每平米土地增值为Zi，则：

每平米土地增值(Zi)=[报价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安资本-办理资本-出售费用-不行预见费-利息费用]×参阅容积率-每平米土地费用。

某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够取得最大赢利。因为政府计划以及地块自身的一些约束，使得最好容积率与实践容积率是有间隔的，但大家能够经过模型核算，找到项目开发的最好物业类型及其容积率，以削减理论与实践之间的间隔。

三、房地产容积率计算的流程

第一，经过前期的销售调查，了解销售上各物业形状的报价及出售状况，给商品定位供给必要信息;一起，联系地块SWOT剖析及计划方针，对各种物业形状的可行性进行开始剖析。

第二步，经过模型核算，求出各物业类型的土地增值高低，并对其进行由高到低的排序，找出适宜项目开发的物业组合，以削减不必要的核算进程。

第三步，断定合理的容积率。联系总平计划对项目详细数据进行调整。

四、房地产容积率的调整

1、不改动容积率，但改动物业类型。在修建密度不变时，容积率的进步，体现为层数的添加;而当容积率不变时，层数的添加，体现为修建密度的降低。注：(假定土地上积为2万平米，容积率为1.2，修建面积为2.4万平米，不含公共修建)

有些项目就运用容积率与修建密度的换算联系，把低容积率高密度的多层商品做成低容积率低密度的高层商品，发明出新的物业组合办法。此办法首要运用于江景、湖景、海景等观景项目，因为层数的添加，使修建密度得到有用降低，既添加了小区绿洲上积和公共面积，一起有有利于景象价值的发掘，然后进步物业开发价值。