如何处理房屋转租第三方产生纠纷

房屋转租给第三方，这本应是一件比较普遍的现象，无论是房东，还是租客还是第三方都希望这个过程顺利的完成。但是往往就是有许多我们不愿意看到的纠纷还是会出。那么当房屋转租给第三方时所产生的纠纷问题，我们应当如何去妥善处理它？

一、关于承租人擅自转租，出租人行使解除权对转租合同是否有影响的问题

未经出租人同意的转租，尽管转租合同的效力不受影响，但是该转租行为毕竟是违背出租人的意志，违反法律规定的行为，因此，法律也赋予出租人在这种情况下解除合同的权利。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除合同。根据该条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除。出租人不解除的，转租关系仍然存续，不会受到影响，而如果出租人行使解除权，一方面，其可以依据物权请求权要求返还租赁物；另一方面，由于合同的解除，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。此时，对于次承租人而言，由于其与出租人之间并无直接的租赁关系，自然不得请求出租人承担违约责任。而对与其存在租赁关系的承租人能否请求损害赔偿，则要看其是否为善意。如果次承租人为善意，即在其与承租人订立合同之时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租，为保护善意第三人的利益，应由承租人承担相应的赔偿责任；如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或应当知道承租人未取得出租人的同意，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时自无要求承租人承担赔偿责任之理

二、关于承租人自行转租，是否构成侵权行为的问题

许多法院在审理此类案件时，都认为承租人在未征得出租人同意的情况下，将他人之物擅自转租，侵犯了出租人的权，从而将这些案件作为侵权案件处理。王泽鉴先生也认为，当出租人为租赁物的权人时，承租人的转租构成对出租人权的侵犯。我们认为，这种观点并不完全正确。当出租人为租赁物的权人时，其将租赁物出租是以收取租金为对价而将租赁物交与他人占有、使用，收益权转由次承租人行使，自己收取租金的行为。两者在性质上是一样的，转租合同中的权利义务内容并不突破租赁合同约定的范围。因此，认为转租侵害了出租人的权，依据略显不足。当然，如果在转租过程中，因次承租人或其他人的行为造成租赁物的破坏的，应当构成对出租人权的侵害，应承担相应的侵权责任。

三、关于承租人未经出租人同意，而将房屋转租，其向次承租人收取租金是否构成不当得利的问题

这一点在理论上颇有争议。有学者认为，因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分，可作为不当得利向出租人返还。也有学者认为不构成不当得利。我们认为，所谓不当得利，是指没有法律或合同依据而使他人受损，白己获益的行为。在转租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢？答案是否定的。因为，既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形。因此，承租人收取租金并非没有法律依据，同时又不存在损害他人利益的情形，与不当得利的构成相去甚远。

通过上述分析我们清晰地了解到转租第三方时候所产生的纠纷是属于哪些理论上的侵权行为。面对每一项行为，我们都做出来详细的解释说明，为大家日后处理纠纷提供参考依据。