业主大会的特点及运作包括哪些？

　　业主大会的特点

　　(1)业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的，能够根据自己的意愿建议，提出看法、意见等。

　　(2)业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人，进行的是自我服务、管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子，基于维业整体利益的需要而进行的管理，不受外部人员的非法干预。

　　(3)业主大会是代表性的组织。业主大会具有代表性的特征，业主大会代表了全体业主业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映，而不仅仅是个主利益的反映。即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意，甚至有时还会受别业主的反对，但只要符合业主大会决议的议事规则，那么这种决议就代表了全体业主益。《物业管理条例》和建设部制定的《业主大会规程》(建住房[2003]131号)对业主大会立和活动、业主大会的职责做出了明确的规定和说明。

　　业主大会的运作

　　1.业主大会的组成

　　《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

　　业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。无论业主是中国人还是外国人，是自然人还是法人，都是业主大会的成员。业主大会以会议制的形式，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本物业管理区域内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。

　　一般来说，业主是业主大会的成员、能参加业主大会的只能是业主本人，但是，如果业主本人因为某些原因无法亲自参加业主大会，可以书面委托代理人参加业主大会会议，代理人依照委托行使投票权，但不具有被选举的资格。委托代理人可以是亲属也可以是朋友，但是必须办理合法的委托手续。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。

　　业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议。建设部制定的《业主大会规程》第十六条规定：“物业管理区域内业主人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。”

　　2.业主大会的成立条件

　　《物业管理条例》对此没有明文规定。根据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

　　3.业主大会会议召开的形式

　　业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。

　　通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，能够节约和成本。

　　4.召开业主大会的法定人数

　　无论业主大会会议采用哪种形式，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可召开。·业主大会的召开，应当满足最低人数或投票权的限定，从而尽量体现大多数人的利益，以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了最低投票权的限制，即应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　5.业主大会做出决定的法定人数

　　业主大会作出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效。业主大会作出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过才能生效。

　　《物业管理条例》对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定，并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，即“普通多数同意方式”：而对于特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。同时，应当注意的是，这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定，是以与会业主的所持投票权为依据;而对于特殊决定，是以全体业主的投票权为依据。这是因为，特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。

　　条例规定了特殊决定的事项，主要是涉及业主群体的重要事项：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定。

　　6.业主大会会议分为定期会议和临时会议

　　经20��上业主提议，或发生重大事故，或紧急事件需要及时处理，或业主大会议事规或者业主公约规定的其他情况出现时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

　　7.召开业主大会会议应当于会前通知业主

　　业主大会会议召开15日以前，要通知全体业主，业主委员会应当将会议通知及有关材料面形式在物业管理区域内公告。并且，应当同时告知相关的居民委员会。

　　8.业主大会会议记录应当存档

　　业主大会会议应当由业主委员会做书面记录并存档。

　　9.业主大会的决定应予以公告

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第一次业主大会会议召开

　　1.第一次业主大会会议召开的条件

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一次业主大会召开的条件在各地区有所不同，如有的地方规定：“住宅区入住率达到50��上或者从第一个业主入住之日起满两年的，可以召开业主大会。”

　　还有的地方规定，一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：①公有住宅出售建筑面积达到30��上的;②新建商品住宅出售建筑面积达到50��上的;③住宅出售已满两年的。

　　2.第一次业主大会会议的筹备工作

　　(1)组织大会筹备组。业主大会筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，负责业主大会筹备工作。已有居民委员会的，还可以邀请居民委员会委员参加。

　　(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

　　(3)听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，参照政府主管部门制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案等有关文件。

　　(4)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

　　(5)通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。业主既包括商品房购买者，也包括公有住房购买者和仍拥有物业的房地产开发企业。业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐。

　　(6)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　会议筹备期间，筹备组成立的过程、每次会议的各项决定的意见，都应当做好认真录。

　　3.第一次业主大会召开的程序

　　筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门导下组织业主召开首次业主大会会议。

　　(1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。

　　(2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人情况，候选人本人也可以自绍。

　　(3)审议、通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。

　　(4)选举产生业主委员会委员。

　　(5)审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。

　　在第一次业主大会上，物业的建设单位还应当做出前期物业管理工作报告，物业管理企业还应当做出物业接管验收情况的报告。

　　《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。其中，业主投票权要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体应按照省、自治区、直辖市制定的办法而定。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

　　业主大会的主要职责

　　1.选举、更换业主委员会的成员;

　　2.制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　3.选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同;

　　4.监督业主委员会、物业管理企业的工作;

　　5.决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;

　　6.决定专项维修基(资)金的使用、续筹方案，并监督实施;

　　7.决定物业管理的其他重大事项。

　　业主大会成立难的原因分析

　　(一)法律障碍

　　1、在《物业管理条例》中规定

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　在《业主大会规程》中增加了街道办事处参与指导工作。它规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。在这些规定中，都是在规定业主应当怎么做，而在实践中有时业主很难得到相应的指导，有的小区业主自发成立业主大会，运作时间长达几年。

　　2、成立业主大会的费用问题

　　成立业主大会的费用问题，在先行的有关物业管理的规定中都没有做出相应的规定。而在整个大会筹备阶段的各项工作很多，需要投入很多人力物力，印选票，召开会议的花销也都很大。这些费用如何解决目前没有依据。而让业主在物业管理费以外再另外筹集这笔费用是不现实的。

　　3、业主委员会的法律地位不明确

　　《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。

　　(二)矛盾激化前业主不积极

　　随着房地产市场的发展及“业主”这个名词的产生，建筑物内乃至规划土地范围内的公共事务不再是国家的事务，而是全体业主要支付费用且承担责任的事务。从此，业主群体的“自主治理”的原动力便产生，有些地方、社区更有火山爆发之势。而《物业管理条例》恰恰是规范、引导这种群体力量的一部重要的法规。

　　尽管一个物业管理区域的业主有了如何处分全体业主共有物权的法律依据，但在具体实施过程中，传统少数人替多数人做主的习惯严重地带入了共有物权处分的过程中，尤其是事不关己之事，我们的绝大多数业主的态度是不闻不问。而当业主与物业公司产生较大矛盾直至矛盾激化时，我们部分业主又表现出异常的热情，目的直接，就是要炒掉现有物业管理公司。导致业主与物业管理企业的矛盾进一步激化，甚至发生恶性事件。对于这些问题，需要通过普及法律知识和提高业主监督意识来解决。

　　(三)相关主管部门指导不利

　　对于小区业主来讲，很多都是非专业人士，多数不懂物业管理法律法规和政府相关规定。不知道如何去组建自己的业主大会。他们非常渴望我们的主管部门和相关政府机构能给他们提供更多的指导和帮助。但事实却不尽人意。

　　(四)个别物业公司阻挠业主大会成立

　　关于物业公司阻挠所管理住宅小区业主成立业主大会的案例和报道，在媒体上屡有报道。2002年5月14日北京市朝阳区九龙花园临时业主委员会主任李建国被几名神秘人打成重伤，头部被打出两个大窟窿、右眼永久性失明、左胳膊粉碎性骨折;2005年6月11日，北京市昌平区太平家园业主委员会秘书长李有成在小区门口被两名不明身份的男子砍伤。此时正是该小区召开业主大会前夕;2006年2月15日晚上7点10分左右，广州市华南新城小区业主李刚(华南新城业主委员会筹委会委员)在家中被数个歹徒袭击。李刚随后被送往中山三院，脾脏被摘除，输血达3000CC;在网上搜索一下，弹出的网页就更多了。他们都有一个共同的特点，就是被打者多是业主大会筹备组的积极者。如《新青年?权衡》上发表的《北京物业暴力真相调查》，列举了大量的事例，这类报道数不胜数。它们都说明了一个问题，就是我们的小区管理者们并不希望小区成立业主大会，原因就是这些管理者们希望他们能永远“管理”小区和小区的业主，而不是为业主服务。他们恐惧，恐惧一旦成立了业主大会就会把他们炒掉——心虚。所以，只有千方百计阻挠，甚至不惜采用暴力。当然，暴力是个别现象，但影响极坏。