诸葛科技：2023上半年全国租金收益下滑 租金回报跑赢1年期存款利率

本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行测算。核心结论如下：

2023上半年全国重点50城租售比为1：628，租金和房价的偏离程度进一步扩大。

重点50城售租比年限超过52年，居民通过租房收回买房成本的年限再度拉长，其中上海、广州等城市拉长3年以上。

2023上半年重点50城租金收入比下降，8成以上的城市租房压力有所缓解，尤其是西南城市昆明、贵阳、重庆以及长三角的温州、杭州等。

第一部分：租售比

全国50城租售比为1：628，房价租金偏离程度持续扩大。租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比是国际上用来衡量地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看，2023上半年平均租售比为1：628，偏离程度自2020以来呈现持续扩大趋势。具体来看，2023上半年重点50城平均租金为33.36元/㎡，较2022年下降0.74%，平均房价为20963元/㎡，较2022年上涨0.63%。今年来看，虽然疫情管控的束缚放开，但就业形势不佳又给租赁市场带来了一定的负面干扰，各行各业裁员潮再现、青年群体失业率上升等，导致租金上涨动力不足，相较于租金回落的现状，房价则更显坚挺。因此今年上半年租金和房价的偏离程度进一步扩大。

第二部分：租金回报率

2023上半年全国租金持有收益下滑，租金回报率为1.91%。租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年重点50城租金回报率为1.91%，较2022年回落0.03个百分点。租金回报率自2020年开始连续4年下滑。由此可以看出我国的租金回报率处于偏低水平并且逐年下降，依靠租金获取收益的价值在逐步缩小。

租金回报率跑赢一年期存款利率以及基金市场平均收益率。从收益角度来看，与其他产品投资收益率相比，买房收租的收益要高于短期存银行，并且也略高于购买基金的平均收益率，但是低于2年期以上的银行存款利率和国债利率。近期来看，多家银行下调存款利率，后续存款利率仍有进一步下调的可能，由此来看，买房收租还是要比存银行来的划算。

一线城市租金回报率持续下滑，三四线上升。分等级城市来看，2023上半年一线城市租金回报率为1.75%，较2022年回落0.11个百分点；二线城市租金回报率为1.87%，较2022年基本持平；三四线城市租金回报率为2.33%，较2022年上升0.03个百分点。城市能级越高，租金回报率越低。一线城市租金回报率下降，究其原因，一线城市的租金涨幅远远跟不上房价涨幅，即使在行业深度调整的背景下，一线城市房价仍然展现出超强韧性。

上半年50城中27城租金回报率上升，23城租金回报率下降。租金回报下降城市主要分布于三大地带，分别为环京区域、东南沿海地带以及中西省会城市。

南宁、盐城、威海位居涨幅前三，租金回报率分别较2022年上升0.2、0.18、0.11个百分点。这些城市租金上涨的幅度高于房价上涨的幅度，比如南宁2023上半年租金上涨3.84%，而房价下降3.78%，南宁虽然是广西省会城市，但是缺乏优质产业和就业机会，对于人口的吸引力也在逐步减弱，房价上涨动力不足，房价处于偏低水平，相较之下租金的上涨幅度更加可观。从租金回报率下降的城市来看，位居跌幅前三的为泉州、成都、上海，租金回报率分别下降0.2、0.18、0.17个百分点。淄博、广州紧随其后，均下降超0.1个百分点。其中成都、上海2023上半年房价涨幅超10%，在重点50城处于领先水平，上海作为一线城市代表、长三角核心城市，在行业调整大周期下，仍然保持着较高的韧性，高度发达的经济文化以及源源不断的人口支撑起市场需求，带动房价的稳步上涨，租金涨幅远远跟不上房价，通过出租回本的难度增大。成都在今年的表现脱颖而出，量价双双上升，导致租金回报率明显下降，通过出租的收益回报来收回买房成本也更加困难。

第三部分：售租比

居民以出租收回买房成本年限拉长至52.4年。与租售比指标相对应，售租比则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，通常来看，售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年全国50大中城市售租比为52.4年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要52.4年的时间，较2022年增加了0.7年，较2019年增加了2年多。

从分布来看，高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。其中，厦门稳居高售租比榜首，靠出租收回买房成本的年限最长，需要80年才能回本。厦门近年来以旅游业出圈，二线“四小龙”之一，房地产市场热度水涨船高，房价水平来看，2023上半年房价为49491元/㎡，同比上涨0.35%，房价仅次于北上深，不过在房价高涨的同时，租金仅51.4元/㎡/月，较2022年下降1.51%。租金水平远远落后于房价。东莞作为珠三角的重点城市， 2023上半年售租比达78.5年，仅次于厦门。宁波、三亚、苏州紧随其后，2023上半年售租比均在60年以上。与此同时，银川、乌鲁木齐成为低售租比前二，均不到30年就可以通过出租收回购房成本，甚至不足厦门的三分之一。桂林、贵阳、哈尔滨、淄博、南宁等城市的售租比也较为合理，均在35年及以下。

2023上半年，23城售租比年限上升，上海、广州等首当其冲。其中，上海售租比年限较2022年拉长了5.6年，其次为泉州，售租比上升了5.3年，广州售租比拉长了3.4年，也就说这些城市靠出租收回买房成本的年限全部拉长3年以上。成都、金华、昆明、北京、苏州等城市售租比也全部增加了2年以上，通过出租回本的难度增加。售租比下降城市中，盐城、南宁、惠州下跌幅度位居前三，宁波、中山、威海紧随其后，通过租金回本的年限均缩短了2年以上。从售租比的角度来看这就意味着购房者通过出租回本的年限更短，一般来说，可以收回成本的时间越短代表投资价值也比较高，但是实际来看却不一定，房子能不能租出去也是一个重要问题，同时这些城市房价下行压力增大，未来房地产市场的风险性也在暴露。

第四部分、租金收入比

重点50城租金收入比回落，居民租房压力所有缓解。所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，也是衡量租金是否合理的重要指标。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点，也就是说如果租金超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年重点50城租金收入比为13.47%，较2022年回落0.46个百分点。主要原因在于2023上半年租金回落，而人均可支配收入仍然呈现微涨态势。

以20㎡作为人均租房面积，绘制出重点50城的租房压力图。深圳、上海、北京稳居租金收入比TOP3，形成三大租房压力圈，租金收入比分别为28.79%、27.97%、26.73%，较2022年下降1.4、0.7、0.7个百分点。高昂的租金给在大城市打拼的人们带来沉重压力，虽然租房压力较去年小幅下降，但是租金支出仍接近总收入的三成，生存压力仍然不容小觑，也难怪逃出北上深成为近年来的热门话题。三亚紧随其后，租金收入比为23.78%，较2022年上升0.4个百分点，厦门租金收入比为17.05%，较2022年下降0.7个百分点，三亚、厦门近年来以优越的旅游资源获得关注，租金收入比位居高位，2成以上的收入都要上交房租，可见在这些城市生活的压力也是不小。而租房收入比低的城市则居住幸福感更强，环渤海的淄博、烟台、威海以及长三角的常州、金华、无锡等租金收入比均在10%以下，均属于租住幸福感较强的城市。

2023上半年重点50城中超8成城市租金收入比下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年仅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。主要原因在于上半年宏观经济恢复不及预期，青年失业率走高，租赁市场活跃度下降，多数城市租金水平下调。在租金收入比上升城市中，成都一马当先，租金收入比较2022年上升1.44个百分点，主要是由于租金水平的上涨超过收入的上涨速度，成都在政策放宽以及经济人口的强支撑下，买卖市场和租赁市场均保持较高活力。而从租金收入下降城市来看，西南城市昆明、贵阳、重庆，长三角城市温州、杭州，珠三角的深圳、湛江等，租房压力有所减轻。