小区配套设施归属权问题

当买卖双方约定不明时，住宅小区配套设施(如地下车库、会所、超市等)的所有权应该属于谁?是开发商，还是业主?

现实生活中，开发商往往在商品房之外，将车库等配套设施单独作价出租或出卖给业主，并且常常开价不菲。这惹来许多非议。许多人认为，配套设施应属于小区公摊部分，因此应该属于业主共有，而不应属开发商所有。理由是：配套设施与商品房之间的关系是主物与从物的关系，消费者既然购买了作为主物的商品房，就应同时获得对从物的所有权;对于这一点，即使购房合同无明确约定，也应该视为商业惯例。这正如我们买电视机的时候，即使合同中没有明确约定遥控器的产权归属，根据惯例，也应该推定其属于顾客所有，而不该让顾客再行花钱购买;第二，目前商品房价格如此昂贵，配套设施的成本理应已包含在其售价之中，让消费者再次花钱来购买(或租用)配套设施，是不公平的。

对上述争议，立法者的态度如何?《物权法(草案)》的态度是(见第76条第2款)：“若双方有约定，从约定;若约定不明，除建设单位能够证明其享有所有权之外，属业主共有。”——这是推定配套设施的所有权属于业主。不过，这仍不免招来非议。反对者认为，由于所有文件基本上都在开发商手里，开发商很容易“证明”自己享有对配套设施的所有权。因此，为了切实保障消费者的利益，法律应直接规定配套设施属于业主所有。

小区配套设施的权属应该依照合同约定;如果合同约定不明，法院应根据具体案情来判断配套设施所有权的归属;或者，可考虑以立法要求商品房买卖合同中必须明确约定各类配套设施的权属，并且以适当措施加以保障执行(比如，规定约定不明确的不予登记备案，或者以之作为办理房产证的必要审核内容，等等)。重要的问题是，法律不宜强制性地限制房地产买卖的具体交易方式。

公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分。根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本，包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。”

其次，公共配套设施是住宅总体的一部分。没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。按照国家规定：所有人和使用人对其共有、公用的设施应共同合理使用并承担相应义务;除另有规定外，任何一方不得多占、独占;开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。

最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。

因此，小区公共配套设施的产权是归全体业主共有，任何人都不得私自侵占小区的公共配套设施。