只因开发商的“美好”承诺 投资别墅却快要破产了

债台高筑紧张躲避高利贷公司追债、断供两个月被银行警告、公司现金流断裂破产、和妻子离婚……在万江经商的张先生，目前陷入了一场经济、人生困境。而这一切源于2013年他轻信开发商垫首付的所谓“完美”资本运作计划。如今，别墅没收到名下，却欠下了大笔债务。涉事开发商、银行、律师等人士在接受记者采访时，均表示此事双方都有责任，而要顺利解决张先生的困境却仍有不少困难。

诱惑

谈到自己买别墅投资的经历，在万江从事电脑零配件贸易的江西人张先生表示很痛苦。

张先生告诉记者，2013年，他在看房时认识了道滘某地产公司销售经理刘某。刘某表示，购买他们公司的别墅可以给张先生打折，并且可以享受开发商垫付五成首付款的优惠政策。当得知张先生是个商人，销售人员给出一个很有诱惑力的资本运作方案：只需要付很少的钱，别墅即可到手，再用别墅二次抵押，轻松贷款用于经商。如此一来，别墅有了，现金流也有了，公司账目资金流大增，信用值大大提升……

原本打算买洋房的张先生不由得动心了。他进一步打听到，当时购买一套价值260万元的别墅，原本需要支付60万元的首期款；但是开发商为了促销，可以垫支五成即30万元。这就意味着，自己只需要支付首期30万元以及手续费十多万元就可以将“完美”投资方案变成现实。

“当时觉得自己生意还过得去，对以后的按揭款还款比较有信心。”张先生说，销售人员当时承诺，办完手续就可以立即收楼，而开发商垫付的30万元首付款一年后偿还。

张先生决定入手。

2013年7月，按照地产商的建议，张先生办理了东莞一银行的按揭贷款，总共贷款180万元。在办理贷款的过程中，销售经理刘某告诉张先生，只要办理完毕按揭手续，就可以利用别墅做二次抵押，除去应还的贷款金额，别墅剩余资产可以等价贷出。“这就意味着，我一开始就可以贷出60万元资金，这还不算房价涨价带来的收益。”

张先生认为，在当时看来，购买这套别墅很划算。等于自己利用一笔小钱，借用开发商的垫支、银行的政策为自己创造了一笔不小的资产。

变卦

不过，理想与现实总是存在差距。当张先生办理完按揭手续要求开发商交楼时，销售经理刘某告诉他，公司的政策有变，必须要先还清30万元的垫资款才可以收楼。

“我是小本经营生意人，本来就是借的首付款买房。目的是房子到手之后，立即二次贷款拿出一笔钱还清借款，余下的用于做生意。”张先生说。

已经外借了债务，银行方面又开始按月扣除一万多元的按揭，如今收不到房子……一切都乱了套。张先生于是要求退房，并且表示要举报开发商方面有欺诈行为。经过几次交涉，代表开发商的刘某态度软了一些，要求张先生先还十万元就可以立即收楼。

“我分析开发商缺钱，那时候房子不好卖，所以就尽量变着手法多回笼资金。”张先生说，为了收到楼，他又向亲朋好友甚至高利贷公司共借了8万元交给开发商。

更雪上加霜的是，“2013年10月，地产公司的工作人员告诉我，刘某已经辞职。另外来的销售负责人要求我必须先还款才能收楼。否则双方法庭上见。”张先生回忆说。

接下来的时间内，张先生无数次前往地产公司交涉，要求对方按照之前承诺的协议办事；但是地产公司方面以交了楼就无法保证收款为由，坚持让张先生还款。中途双方若干次发生冲突均无果而终。

记者在张先生提供的购房合同上，看到合同确实写着张先生借款在2014年7月31日（即签订协议的一年之后）以前要归还。不过，合同书并没有提及先还款后收楼的条款。

败诉

在张先生看来，自己落入到山穷水尽的地步，完全是开发商违约造成的，在记者面前，他声泪俱下，两年来，他每月坚持偿还银行贷款，经历了公司破产、员工出走、离婚、高利贷公司轮番逼债等难以言说的艰辛。

近日，张先生收到了法院的判决书，是开发商起诉他过期不还借款20万元一事，法院根据协议书，判决张先生败诉。“这个判决就事论事是没错的，我确实借了钱，承诺去年7月归还。法院认为收楼的纠纷是另外的事宜。这也没错。”

“现在我面临的痛苦是，我供了三年的别墅，实际上已经有了100多万元的资产，但是因为开发商没有交楼，我手中除了银行按揭协议书之外，没有房屋钥匙、没有产权证等资料，我就是想卖了这个别墅也没机会。我是守着百万资产过着乞丐不如的日子。”

由于经济困难，已经两个月没有支付银行供楼款，银行方面已经书面警告，张先生逾期不还贷款，将面临被录入信用黑名单的风险。

转机

昨日下午，记者跟随张先生来到了位于道滘的开发商办公室进行采访。

对于张先生的说法，开发商项目客户服务部的陈经理没有异议。他承认是楼盘销售人员在售卖房屋时有一定的过失，但是张先生也有自己的责任，应该一切以合同约定为准。由于当事人刘某已经辞职，很多其个人行为无法核实，因此纠结过去已经没有意义，公司愿意配合张先生解决目前所面临的难题。

在双方分析了实际情况之后，张先生选择了在开发商配合的前提下，低价转让自己的别墅，即开发商帮助售卖自己名下房屋，在接待买家看房、还价和办理手续时不得设置任何障碍，买家缴纳的资金则由开发商直接收取用于偿还20万元借款。

由于张先生已经断供银行按揭两月有余，昨日下午，急于处理此事的银行工作人员吴先生表示将在不违反原则的情况下协助张先生办理房产证明。银行工作人员吴先生也表示，事情的发生，地产公司工作人员和张先生本人均有过错。购房者一定要根据自己的经济能力做决定。其实，“就算开发商当时第一时间交楼，银行是否同意办理二次抵押贷款也很难说，因为这需要综合评估张先生的公司经营能力、负债情况和信用资质。并非一个只有首付款的别墅就可以的。”吴先生说。

律师说法

购房应提防虚假承诺

张先生的代理人宝威律师事务所唐胜利律师认为，按照购房合同来看，开发商是有违约行为存在，因为最有法律效应的购房合同书没有约定先还垫付款再交楼；但对张先生不利的是现在过了还款期限即2014年7月。所以，唐律师表示，现在起诉开发商违约的意义不大，最好双方协议解决。目前来看，唯有转让别墅才能让事情避免滑向更糟糕的局面。

唐胜利律师表示，在地产界，存在着开发商自己聘请的销售人员和中介代理两支队伍，中介机构派驻在项目的销售人员为了获得业绩，往往并不公开自己的代理身份。无论是哪种身份，为了追求销售业绩，难免会出现虚假宣传、虚假承诺，甚至帮助客户制作假证明材料等等，这些行为如果购房人士不理智的加以区分，往往最后带来难以预料的后果。

房地产市场合同纠纷

房地产市场发展多年，产品在设计上不断走向成熟，但市场运作却不时传出合同纠纷。部分接受采访的律师认为，实际上购楼纠纷不少情况是开发商方面有意无意地过错导致，购楼者因为不具备专业知识，在签订协议或者发生纠纷时往往处于被动地位。

1、超大车位不见了

王先生前年在沙田某知名楼盘购买一栋价值600万元的独栋别墅，当时销售人员告诉他别墅配有超大露天专用车位，并另行加收十万元车位购买费用。

但是到了去年收楼时，王先生发现所谓的超大车位根本不够停车，且两栋别墅间隔太近，导致车辆无法挤过通道。而对此销售人员解释称是规划改变，自己当时理解有误所致，为此考虑另行在稍远的位置划一个车位给王先生。对此，王先生认为开发商违约，要求退楼，双方无法达成共识而至今没有结果。

王先生表示，他觉得购楼时，销售人员在售楼过程中代表公司可以做出很多承诺，有些似是而非的问题很难留存证据。而一旦发生纠纷，公司就会以员工个人行为为由不予承认，实在难以解释就将其解雇了事，如此一来购楼者即使拿着销售人员的录音或者其他证据也无济于事。

2、大面积绿化没了

去年春天，有两百多户购买的市中区某豪宅大户型楼盘，出现业主集体维权。业主们抗议开发商改变规划，导致产品公共面积、公共绿化大幅度缩水；所宣传的全封闭小区变为临街半封闭楼盘。

尽管购楼者手持的合同和宣传资料明显证明开发商违约，但是业主们依然维权艰难，开发商由于已经卖完楼盘产品，面对业主们的抗议没有回应。最终，在政府部门的介入下，开发商做出让步，同意有条件退还部分购楼款。

对此，开发商的解释同样是销售人员的过失所致，一些员工为了求业绩，擅自将内部不成熟的规划资料拿来忽悠业主。由于正式的购房合同不会详细注明楼盘公摊面积、绿化面积，只能在其他资料中或者员工口头解释，因而难以认定法律责任。

一位购买此楼盘的业主告诉记者说，只要一交购楼款并办理了按揭手续，业主就注定陷入被动的境地，而往往情况是，业主还没有见到楼房成品时已经成为房奴，即使收楼时发现开发商有违约情况也难以解决，更不可能退房，这涉及到银行和产权问题，处理起来十分棘手。