空置率创新高！租金走低，2020年以后，投资这类房产的人要哭死

2020年伊始，疫情造成的经济下行压力等负面因素，对商业地产的发展带来一定影响，尤其是写字楼、商铺租赁。3月份之后，随着疫情的逐渐好转各企业开始复工，近一个多月来，小编在北京实地走访了几处写字楼、商铺，不少个体或小微型企业都在商铺店面贴出大幅折价转租的消息，各个区域的写字楼价格也都出现一定下降。

由于疫情和春节期大部分商铺闭店未营业，不少业主无力承担高额房租，为削减成本只能选择低价转租。即便是位于二、三环地铁站附近的商铺，依傍医院、成熟社区资源的优质地段，也不乏有多家店面让价一半，或比市场价低很多的租金寻找承租人来分摊房租压力。

“现在很多大型商超接到了疫情期间免租优惠的通知，但小型商超很难得到，现在依靠线上和线下同步销售的流水，还做不到疫情前的一半。”

租客难，对外出租写字楼或店铺的房东也难。“现在写字楼租赁市场很不好做，换租或扩租办公室的客户明显减少，经过疫情，一些客户的租金预算也降低了”。这是小编在网上看到的广州写字楼房东反映的情况。

据了解，通常情况下，出于稳定需求考虑，一些房东会将租期签订时间控制在3-5年，每年按一定金额递增。但在目前的环境下，有意涨租的房东几乎很少，都是以原有的价格续租，因为一旦涨价租户撤离，短期内很难找到合适的租户，房子就只能空置。

而近日的数据也进一步佐证了小编上述的情况。机构数据显示，2020年一季度北京地区写字楼租金价格同比下降2.5%，广州地区甲级写字楼平均租金每月每平方米176元，环比小幅下跌1.1%。

租金下降侧面反映出的结果就是空置率的上升。数据显示，北京地区一季度写字楼空置率达到13.8%，创2010年以来新高，平均租金价格承压，连续5个季度环比出现下滑。其他一线城市上海、深圳空置率分别上升至21%、24.6%，广州则环比下降0.3个百分点至5.2%。

受退租及合约到期影响，北京地区甲级写字楼出现负吸纳量（净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积），广州虽然空置率并未出现明显上升，维持在一个相对稳定的状态，但受到企业搬迁和扩张影响的滞后性，预计后续影响还会逐渐显现。

虽然我们看得到，写字楼的市场已经不那么景气了，但似乎还是有人对此方面的投资热度不减：2019年北京大宗交易（70%为办公楼）达到800亿元规模，比2018年的380亿高出一倍。房产交易和股市不同，有一定的滞后性，可能你的决策做出来，办理手续又延误一段时间，写字楼租金下降这件事，2020年以后，可能才会反映到实际的交易中。

所以小编在此提醒普通购房者，写字楼和住宅不同，如果不是刚需自用，还是慎重投资此类物业。疫情将加快部分企业的淘汰速度，但写字楼或商铺的租金下滑，却是趋势性的衰落，价格很难再恢复到过去的水平了。

首先，房住不炒环境下，炒房的人都减少了，炒写字楼的人更寥寥无几，所以价格方面很难涨，没有卖掉的路径，就只能选择出租。租金回报率目前非常低，且还在继续下降，趋势越来越明显。它跟住宅不一样，住宅还可以捆绑学区或商业配套，随着配套的价格波动，但写字楼的租金相对被动很多。现在好一点的租金回报率大概有4%，差一点的地方只有2-3%，加之空置率的成本，基本上只有亏本的份。

其次，“一铺养三代”显然不是一门靠谱生意，现在有些地方，尤其是三四线城市还把商铺炒的火热。千万不要因为一两个大牌入驻宣传或高回报的诱惑就着急进场，现在开发商为了销售形式搞得天花乱坠，大多是不切实际的承诺。好的商铺不仅要关注地段、物业类型，还要看它自身结构，租金收益看的也不是地段人流量和片区人流量，还是看你的店铺到店人流量，比如车能否停到你店门口。

最后，房产税始终是个雷，多套住宅要收，写字楼或商铺当然也要收。以今年的行情往长远看，集中办公的场景将越来越少，很多公司可通过远程办公，也有的大型公司受到启发，干脆把人力成本高的业务部门迁移去房租价格便宜的地方去，比如小编见到很多大厂就把技术团队放到了郑州、重庆或者天津郊区。

所以，投资写字楼或商铺看上去很美好，但不像住宅具有普遍优质性，比如100个住宅里可能80个都会有不错的回报，而写字楼优质回报的可能只有10个。今年之后，或者说其实早在五年前，相对住宅，写字楼的投资价值已在遭遇滑铁卢，风险实在大，指望着一铺养三代，很可能面临180度大转弯变成三代供一铺了。