上海楼市火热依旧 都是哪些人买了房 | 行业新闻 | 新闻

上海楼市火热程度依旧在继续，到底是谁买走了上海的房子？上海常住人口的减少将给楼市带来哪些根本上的变化？

现状

上海楼市2月环比涨幅超广州4倍

上海楼市的涨势还在继续。相关数据显示，二手住宅价格，与上月相比，70 个大中城市中有34个城市上涨。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降1.1%。上海以涨幅5.3%排在合肥之后，位居全国第二，但已经将北广 深三个一线城市远远地抛在了身后。而同期广州二手住宅的环比只上涨1.2%，上海的涨幅已超过了广州的4倍，呈现出一种明显过热的现象。

专业人士指出，照此速度涨下去，上海房价将很快赶超香港。对于上海楼市的现状，专业人士表示，正是这种恐慌性购买导致了价格的非理性增长，因为人们都想在房价进一步上涨前购买。

发现

券商搬家瞄准卖房人群

浦东新区张杨路附近一家广发证券营业部近日把办公地点挪到了附近的房屋交易中心门口。仅仅半年时间，证券营业部和房屋交易中心的冷热就完成了转换。该营业部人士说，他们打算向那些卖了房子的高净值人群推销固定收益类产品。

“二手房市场是典型的对手交易，任何一宗买的背后都是对应着一宗卖的生意。”专业人士指出，虽然现在改善性住房占了很大一部分比例，往往一个市民既是卖家，又是买家。但其中环环相扣，追根究底，卖的原动力来自高端楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。

专业分析师认为，上海整体驱动力从刚需转向改善、中高端、豪宅，今后的趋势是刚需萎缩、改善、中高端、豪宅持续放量。与此同 时，高阶需求的放量又严重依赖于低阶需求的承接力。目前上海四类需求驱动力达到新的平衡，据此预判，房价快涨的行情仍会持续一段时间。

上海常住人口减少 背后的楼市购买力变迁

专业人士认为，上海楼市上半年的火爆趋势应该会有所延续，下半年暗存隐忧。上海对今年楼市调控的政策口风就是从严从紧。不排除房价有失控苗头后，上海也跟随出一些压制性政策。然而，影响上海未来房价的除了监管可能还有另一个原因——所谓的“刚需”。在众多楼市分析师那里，言必谈“刚需人群”已经成为一种现象。“刚需人群”是楼市发展第一推动力，但一线城市“刚需”背后最主要的人口数量却呈现减少的趋势。

40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜壮阔的发展。特别是一线城市享受了人口净流入的“红利”。常住人口的减少是否意味着刚需的减弱呢？未来的房子卖给谁？

按照房地产行业特征，人口净流出城市，总是房地产去库存压力大，房价持续下跌的地方。那么为何上海的楼市呈现出相反的特征呢？对此，有分析师认为，上海的低端产业退出与高端产业进入同时进行，高端人才的进入带动的是购房需求。

各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。上海常住人口40年来首度步入负增长，给一线楼市敲响了警钟。

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