包销房源是什么意思

包销房源是兼有代理及买卖双重法律性质，包销商与开发商之间约定的一种特殊的房产承包销售的方式。包销商按照约定，先以支付首期或保证金的方式，“打折”“买断”开发商一定数量的房产，在锁定房源后，根据包销合同以开发商名义，在约定的包销期内对外销售锁定的房源，并按约定向开发商支付包销价款，获取销售差价利益或向开发商补足差额，包销期满将未销售的房产全部买入的行为。包销商不但买断了既定范围房源的销售权，亦买断了既定范围的房产。

值得一提的是，包销本身所反映的业务实质似乎是开发商将房产以固定价格卖给包销方，包销方再溢价转让给终端购房人，包销方在这个过程中赚取价差。但该业务所涉的财税处理逻辑以及该逻辑推导下的法律关系而言，目前市场上的包销本质上还是代理的范畴，一方面是代理服务行业的税率明显低于不动产交易的综合税，二是選开了两次过户涉及的程序繁杂和与房产过户有关的重复征税的可题。

商品房包销行为如何认定?

对行为性质的正确认定是法律规范调整的前提。商品房包销作为一种经营方式，对其行为的属性在司法界认识不一，兹分述如下：

代理说。在房地产案中，一些房产商认为商品房包销是一种排他的独家代理的行为。按照民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销商独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，销售商品房的法律后果由开发商对外负责。持代理说者认为，只不过包销是一种独家代理，只有包销商享有商品房的代理销售权。

买卖说。持这种观点的认为，包销行为是一种买卖行为，包销商在从事商品房包销的过程中，则不受开发商的名义及意愿限制而具有以下几个特点：首先，包销商对其所销商品房的出售享有自由定价权。由包销商商品房的实际状况及市场行情自由定价，无需遵循开发商的意愿。其次，包销商对其包销商品房出售所得的溢价收入享有自由处分权。第三，开发商对包销商的商品销售行为不直接承担民事法律责任。开发商只需对其与包销商之间的包销行为负责，而包销商则应对其与客户之间销售合同所作出的履约承诺承担民事法律责任。从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义;其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权，但除财产所有权外还有其它各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为“实物买卖”;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括“权利买卖”。依买卖说的理论， 商品房包销就是第二种含义上的买卖行为，即包括“权利买卖”和实物买卖。

两合行为说(又称混合行为)。持这种观点的人认为，包销行为既不是一种简单的买卖行为，也不是一种纯粹的民事代理行为。它是一种既同代理行为相似，又同买卖行为有联系，集两者于一体的新型的民事法律行为。一旦开发商依包销合同将特定的商品交由包销商处分后，自己对该商品房便丧失处分权。其一，包销行为是附期限民事法律行为。开发商与包销商在合同中特别约定包销行为附有一定的期限，一旦期限届满，开发商与包销商之间的代销关系即行终止，同时发生以剩余房屋为交易标的买卖关系。其二，包销行为是含有代理性质的行为。在包销期限内，包销商不能以自己的名义，而只能以开发商的名义对外销售，其以开发商代理人的身份联系客户。商品房的出售方是开发商，购买方是客户，包销商以开发商代理人的身份出现，客户与开发商之间构成买卖关系。其三，包销行为又是一种以约定期满后，所包销的房屋仍未销售告罄，包销商应按约定的价款全部买入的行为。依“两合行为说”的观点，商品房包销行为作为一种兼容代理与买卖特征的新型民事法律行为，同时受到代理制度与买卖制度的调整。