买房时哪些人是不能签订合同的

1、无民事行为能力人(不满10周岁未成年人、精神病患者)是不能签订购房合同的。

2、限制民事行为能力人(10周岁以上未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人)也是不能签订购房合同的。

3、由重大疾病引起的，比如中风或者严重脑病患者，可以理解为限制民事行为能力人，但是需要通过相关机构鉴定。

哪些行为签购房合同是无效的

1、卖房者是无民事行为能力人：一般来说，未成人是不能出售自己的房子的，要出售也只能是代理人。因为按照我国《民法通则》规定要求：无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，所以无民事行为能力人的房产买卖应由其法定代理人来代签合同，购房者与本人所签合同无效。

总而言之，如果购房者你是和无民事行为能力人签订购房合同的话，就直接等同解除合同了，毕竟本来就是无效合同。

2、卖房者是限制行为能力人：如果购房者你想解除合同的话，那么就要赶快查一查你的卖方是否为限制行为能力人?一般来说，对于限制行为能力人，其只能进行与之年龄、智力、精神状况相对应的民事行为，他们的房产买卖也需要由其法定代理人来代签合同，购房者与本人所签合同无效。

3、买卖双方存在欺诈行为：这样的情况就很有可能在实际生活中发生了，如果你还在为如何解除合同头大的话，那么就可从这入手。总而言之，在买卖双方在进行房产交易时，如果一方存在捏造事实或隐瞒真相等情况，比如卖方未告知买方所售房产已抵押，诱使交易达成，这种情况下所签合同无效。

4、买卖双方并非自愿交易：在通常情况下，这种事情是很少会发生在实际生活中，毕竟现在都讲求文明社会。总而言之，一般来说，房产交易必须是买卖双方自愿的，如果一方以胁迫的手段迫使对方签订房屋买卖合同，比如恐吓，这种情况下所签合同会认定为无效，也就等于解除合同了。

5、乘人之危：在实际生活中，卖方各种霸王条款频频发生，因此大家在买房时一定要小心，更有甚者，还会发生这样的事：在进行房产交易时，如果一方明知对方处于危难之际或利用对方的迫切需求，强迫对方接受明显不公平的条件所签下的购房合同，这当然是无效合同。