楼面地价是什么

楼面地价是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。计算公式为：土地成交总价除以总建筑面积。

“隐形”楼面地价的本质

本来楼面地价的算法有一个无争议的基本公式，在无配建的情况下确实十分浅显直白。然而，当前的土拍经常伴随着配建，在土地出让的同时设定有特殊条件，例如要求开发商配套建设幼儿园、安置房、菜市场等等，而这些配建部分的建筑，由政府回购，这种回购有的是有偿的，有的是无偿的。

于是乎，有人认为这种潜在的土拍条件加重了开发商的开发成本，减少了可售房屋面积，因此，便将建造这些配建部分的建安成本也加入购地成本中去，同时又将配建部分面积从总建筑面积中扣除。如此一增一减之间，计算出来的所谓“隐形楼面价”或“去配建楼面价”便要比以上基本公式计算出来的“楼面地价”要高。

隐形楼面价的两种算法

算法一：单纯以地价为准，不加入建安成本因素，把购地成本分摊到每一平方可售面积，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的楼面地价(土地成本)。

计算公式：楼面地价=地价÷可售部分面积;可售部分面积=总建筑面积-配建面积。

算法一的优点在于精确体现了可售部分面积的土地成本，计算得出的数据客观恒定，计算公式中的参数均为确定值，不受人为主观因素干扰。而缺点在于没有把开发商建造配套建筑时需付出的建安成本全部体现出来。然而，建安成本毕竟是开始建设以后才会产生的成本，并不属于土地购置的价款，更何况有些土地竞拍之后闲置多年未开发，土地刚拍还未动建便要把还没产生的费用加进去算，未免有失妥当。换个思路打个比方：做面包的，面粉的成本就是买面粉的钱，怎能把买奶油的成本也算到面粉里去。

算法二：在地价之上再增加考虑配建部分的建安成本。这种计算方式的理由在于，认为开发企业在建造配建部分时付出了建安成本，因此应该将配建部分的建安成本加入地价之中，再依此计算剩余可售部分的楼面地价。

计算公式：楼面地价=(地价+配建部分建安成本)÷可售部分面积;配建部分建安成本=配建部分建筑面积×建安造价。

算法二的优点是可以更直观地体现开发商买地需要付出的潜在成本，而缺点也十分明显。其缺点主要在于建安造价是一个变量，并非客观公允的确定数值，不同的项目，不同的开发商，其建安造价不同。因此，在计算时便存在人为操纵计算结果的空间。例如建安造价可以是1800元/㎡、可以是2600元/㎡、3300元/㎡，甚至为了抬高楼面地价计算结果，也可以随意加个五六千元每平方去计算，而这全凭计算的人的主观意愿。一个可以任人打扮的数据，便远远脱离了客观、公允、公正的范畴。不但参考价值不大，反而容易造成误导。