不办预售证能办房产证吗

不能办，因为办理房产证需要开发商必须要有五证两书，而预售证就包含在这五证之中，这是开发商合法销售商品房的重要凭证，然后开发商要还清政府的土地出让金，最后楼盘必须要通过竣工验收等条件才可以办房产证。

房产证办不下来是什么原因导致的

1、证件不全：开发商的证件不全，也就是开发商的五证不齐全，在这种情况下是办不了房产证的。五证包括《商品房销售(预售)许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。

2、开发商将房屋抵押给他人：如果开发商取得五证，但该房屋被抵押给其他人，有同时出售了该房屋，这种情况下购房者也是办不了房产证的。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人可以要求变卖抵押物，这样购房者不要说办理房产证，甚至连居住权都没有。

3、违规建房：购房者在买房的时候一定要查清楚开发商是否真的有五证一书，有的开发商为了利益的最大化，擅自改变小区的用途，进行违规建房，如果购房者够买的房子是违规建房的话，也是没有办法办理房产证的。

4、小产权房：相信对房地产很熟悉的朋友都知道，小产权房是没有产权的，如果购房者为了图便宜，选择了小产权房，那是无法获得国家颁发的房产证，只有乡镇发的房产证，一旦遇到拆迁等情况，购房者是不能获得任何补偿的。

5、楼盘验收不合格：根据我国房产建筑的相关规定：建筑工程必须要验收合格之后才能交付购房者使用，如果因为楼盘质量问题，没有办法通过检验，就算购房者交房后也是不能办理房产证的。