土地出让金是什么意思

土地出让金，简单的来解释就是土地使用权的交易价格，指各级政府土管部门将土地使用权以不同的方式出让给土地使用者之后向受让人收取的价款。或者土地使用期满后使用者需要向土管部门缴纳的出让价款。

土地出让金不是地价那么简单的概念，对于住宅项目，土地出让金可以等于地价，因为靠的是市场定价，市场调节，但是对于经适房，廉租房等项目，土地出让金就不由市场来决定了，所以此时土地出让金带有了税费的性质，是一种政府定价。土地出让金有三种类型的收取方式，第一种是政府将土地出让给土地使用者之后，向土地使用者收取出让的价款。第二种是土地使用期满之后，土地续期需要缴纳的出让价款。第三种是通过政府划拨取得了土地使用权，将土地使用权进行了有偿转让等操作，需要补缴土地出让价款。土地出让金可以调节土地的利用，调整改善产业结构，可以平衡经济杠杆，调控土地收益，调节市场竞争。

土地出让金可以粗浅的理解为“地租”和“地税”的综合体，是一种强制性和固定性的收费，一次性收取的性质，似税非税，似租非租。目前土地出让金已成为政府预算收入外的主要收入来源。

土地使用权出让金的确定

土地使用权出让金的确定有三个过程：

第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。

第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。