买二手房有哪些需要注意的细节

二手房买卖的详细流程及需要注意的细节

一、看房

1、楼间距

楼间距太近，房子的通风、采光容易受到遮挡，容易受到隔壁栋的噪音影响，也不利于个人生活隐私，居住起来会十分不方便。

2、梯户比

一层楼2个电梯，4户家庭，梯户比为2：4，就是2梯4户。梯户比越高，在上班高峰期需要等待的时间越长，使用起来不是很方便。

3、容积率

这张图最形象的解释了容积率。房屋容积率低，房子少、住的人少，住的才宽敞舒服，看房时需要关注。

二、查档

买卖双方持房产证或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案，看这套房是被否被抵押、是否有多位共有产权人。

三、签合同

签合同要谨慎，看清每个部分，注意细节。

1、确认基本信息

房屋产权、地址、门派、面积、现状都要写清楚，二手房赠送家具家电详细清单要仔细核对。

卖方身份信息核实，共有所有人是否到场，产权证、卖房身份证、签署和同仁要统一。

2、房款

金额、支付方式、具体支付时间都要写清楚。

3、税费

买卖双方各自承担的费用要列明。

4、约定违约责任

明确写出违约方应当承担的责任、需要支付的违约金及违约金范围。

5、签字、联系方式

双方签字合同才有法律效力，互留联系方式及地址有助于日后正常联系和及时解决问题。

四、公证

对房屋买卖合同进行公证，确保合同的真实、有效、合法。公证后房东就是你的债主了，但房子暂时还不是你的。

五、资金监管及贷款申请

到付钱的阶段，会遇到这样的问题，先过户还是先给钱。买房的，怕给了钱拿不到房；卖房的，怕过了户买房拖着不给钱。这时候资金监管就可以发挥保障作用。

资金监管相当于支付宝的货到付款，流程如下：

1、买卖双方于监管机构签订二手房买卖资金监管协议；

2、买方将约定监管的交易资金存入专用账户；

3、监管资金（含贷款）足额到账后，买卖双方申请办理不动产转移登记。

4、完成不动产转移登记后，监管机构向卖方划转交易资金。

注意：资金监管服务免费；解除资金监管不收违约金；资金受监管时产生的利息交易成功归卖方，不成功归买方。

六、赎楼

卖方房子有欠款，处于抵押状态，需要付清房子的抵押贷款本息并注销抵押登记，将产权证赎出，然后才能过户交易。

在看房时如果确定房屋没有抵押，就不存在赎楼了。赎楼一般有业主、买家、现金、额度赎楼四种方式。

1、最理想的是业主用自由资金去赎。

2、最不建议的是买家赎楼，买家用自己的钱帮业主赎楼，风险大，不确定因素多。

3、速度最快的是担保公司现金赎楼，但是利息比较高，银行放款周期长。

4、最常见的是额度赎楼，费用比现金赎楼低。

七、过户、交房

过户问题容易发生许多纠纷，最后一步也必须要关注。

1、设施设备

按照合同清点验收屋内的设施设备。

2、物业交割

水、电、煤气、天然气的清点及过户，有线电视、数字电视、电话、宽带过户，物业服务费、公共维修基金、取暖费结清，注意卖方是否有拖欠。

3、核实手续

核实房产证等重要凭证是否齐全。

4、明确房屋产权

明确房屋产权的所有人，是否有共有人。

5、是否在租赁

明确房屋是否还在租赁中，如果还在租赁，买方不能及时入住或使用房产。

6、户口迁移

目前，城市房子都实行“一房一户制”，卖方户口迁出才可迁入户口。户口能否及时迁入涉及到孩子能否上学，需要格外注意。