诸葛科技：销售恢复基础尚不牢固 “强者恒强”局势持续蔓延

房企销售收金呈现好转迹象，前5月同比上涨，年内销售“先升后降”。根据诸葛数据研究中心选取的100家房企，2023年1-5月销售金额为25092.47亿元，较去年同期上涨12.09%；销售面积为14426.83万平方米，同比小幅下跌1.32%。今年前五月房企销售端有所好转，一方面得益于楼市宽松支持的持续出台，促进住房需求释放，房企销售端得以复苏；另一方面，与疫情防控全面放开也有一定关系，房企销售活力提升，在一定程度上拉动业绩改善。除此之外，“保交楼”“不躺平”等标签在一定程度上修复了房企信用形象，项目“买账”情况也随之好转。

从年内月度销售业绩走势来看，销售指标呈现“先升后降”走势。进入2023年，随着政策效应持续发酵以及“三箭齐发”增强了房企的经营信心，房企销售筑底回升，至3月份，销售额及销售面积双双达到年内首个小高峰，随后，进入4月份，楼市持续复苏力度走弱，随着前期积压的购房需求释放殆尽，房企销售业绩连续2月下滑。由此来看，房企销售端虽呈现一定的改善迹象，但当前恢复基础尚不牢固，市场持续复苏仍有压力。

从TOP20房企月度销售额同比变化来看，好转局势维持尚短，复苏持续性压力已然来袭。其中，多数房企销售局势好转多集中于2-4月期间，仅少数优质房企能够在上半年逐月保持同比转正局面，同时也有个别房企的销售复苏仍面临一定压力，主要为出险房企，如融创中国、新城控股等，出险房企的对市场下跌敏感度更强，除此之外，碧桂园销售额也并未较去年同期出现明显好转，这主要与其长期布局于三四线城市有关，今年来大部分三四线城市楼市修复较慢，因此碧桂园业绩暂未出现改善迹象。

行业集中度上升，销售业绩向头部房企靠拢，且头部房企增速更快，中小型房企仍然面临销售下行的压力。从各大阵营房企销售额占比情况来看，2023年1-5月TOP30房企销售额占比近8成，且TOP10房企占比较去年同期上升了8个百分点；TOP31-50、TOP51-100两大阵营房企销售额占比均较去年同期呈下降态势，各下降4个百分点。整体来看，今年前5月房企销售集中度有所上升，且向头部阵营靠拢，当前房地产市场仍然面临一定压力，中小房企承压更大。

与此同时，房企间分化仍在加剧上演，市场处于缓慢恢复进程，头部阵营房企率先站稳脚步，销售业绩明显转好，而中低阵营房企销售端仍然面临下行压力。数据显示，2023年1-5月份，TOP30房企销售金额同比上涨，TOP31-100的中小阵营房企销售额较去年同期下跌。其中，TOP10房企销售额涨幅领先，为33.57%，TOP11-30的大型阵营房企销售额同比上涨13.45%；此外，TOP51-100房企销售额同比下滑最为严重，降幅为24.28%。

国央资房企销售占比上升，且业绩率先出现好转迹象，5月累计销售额同比已转正。从各性质房企销售情况来看，具有国央资背景的房企更具韧性，根据监测数据显示，2023年1-5月国央企销售额同比呈现上涨态势，涨幅约41%，且今年前5月销售占比份额较去年同期上升12个百分点，民营房企同比下降，较2022年1-5月下降10.9%。与此同时，国央企在今年2、3月份的表现也很是突出，月度环比涨幅均明显高于民营房企。其实，国央资房企销售表现好于民企也是在预料之内，毕竟当前房地产仍处于缓慢修复阶段，国央资具备资金链稳健、资源储备较多等优势，而民营房企既受困于资金压力，规模、影响力等优势也相对薄弱，短期抗衡能力自然不足，销售修复未见明显改善。