诸葛科技：溢价升温但仍处于历史低位 一线城市土拍热度领先

2023上半年土地市场溢价率稳步回升，流拍率仍居高位。进入2023年，土地市场蓄力待发，在重点一二线城市错峰交替且火热拍地的带动下，土地市场热度持续回升，至2023年4月，平均溢价率升至7.34%，为年内首个高峰。进入5月份，市场恢复持续力减弱特征凸显，土地市场拿地情绪也受到一定波及，溢价率小幅回落。6月热度重启，溢价率回升，且创近22个月以来溢价率新高。整体来看，今年上半年土地市场热度回升，根据数据显示，2023上半年土地平均溢价率为6.67%，环比上升4.19个百分点，赶超去年同期2.27个百分点，预计随着市场逐步回到平稳复苏轨道，土地市场溢价水平仍具备较大的上升空间。

从流拍率来看，1月受春节假期等因素影响，拍地、拿地情绪均不高，土地市场以约20%的高位流拍率开场，随后在土地市场活跃度逐步回升下，以及优质地块频频推出，流拍现象持续减少，直至4月份，流拍率降至11.24%，自5月份市场恢复呈现明显放慢特征后，土地市场情绪也出现小幅波动，流拍率连续2月上升。整体来看，今年上半年土地市场流拍现象虽较去年同期出现轻微改善迹象，但仍处于历史中高位水平，面临着较大的流拍压力。数据显示，2023上半年土地流拍率为14.61%，环比微升0.33个百分点，较去年同期下降4.11个百分点。

2023上半年一线城市溢价率水平居高且同比涨势强劲；二线城市中规中矩，稳意更浓；三四线城市较去年同期相比流拍减少明显但仍居高位。分等级城市来看，溢价率方面，各等级城市溢价率同环比均呈上升态势，但仍在低位徘徊。数据显示，2023上半年一线城市平均溢价率7.32%，较去年同期上升3.29个百分点，环比上升3.69个百分点；二线城市溢价率6.39%，同比上升1.74个百分点，环比上升4.55个百分点；三四线城市溢价率6.63%，同比上升2.43个百分点，环比上升3.99个百分点。一线城市具备地块质量优、楼市稳等优势，土拍热度位居前列也在预期之内。

流拍率方面，一二线城市流拍率同环比均呈下降态势，三四线城市流拍率位居高位，且同比降幅最大，环比上升。数据显示，2023上半年一线城市平均流拍率3.57%，同环比分别下降0.08、1.13个百分点；二线城市流拍率6.95%，同环比分别下降3.54、0.91个百分点；三四线流拍率高达19.54%，较去年同期下降4.33个百分点，环比上升2.96个百分点。整体来看，三四线城市流拍最为严重，其次为二线和一线，由于当前房地产恢复态势尚不明朗，房企对三四线城市的布局青睐度仍相对较低。

城市间土地热度分化犹存，热点城市率先升温，楼市去化难易度成为破局关键点。纵观2023上半年土地市场，热点城市升温更加显著，如合肥、杭州、苏州、南京、成都等在内的多个城市，今年一二季度溢价水平明显高于去年。其中，以杭州为例，今年上半年共计完成六场土拍，首次土拍迎“开门红”，以10.89%溢价率火热开场，随后5场土拍溢价率均维持在8%以上，且触顶率也较去年40%左右上升至60%以上，5月顺利收官的第四批次土拍更有民营房企包揽全场。合肥亦是火热，2023年一二季度土地溢价率均在10%。但城市间热度分化仍然较为显著，楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，如长春、大连等年内前二季度溢价水平暂未出现回升迹象。由此可见，楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，对楼市表现稳健的城市更加青睐，同时，去化复苏提速也成为了土拍低温城市的破局关键点。此外，今年热点城市土地市场较去年升温明显也向整个房地产市场传递了一定的积极信号，但当前市场仍处于局部改善阶段，很难触及2021上半年的高热局面。