诸葛科技：“松”字贯穿但力度有限 城市政策局部松动

全国层面政策整体延续宽松基调，短期稳市场、长期促转型成为要点。2023上半年，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，托而不举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。从今年上半年中央对房地产表态来看，一季度发声频率高于二季度，政策供需两端双向发力，需求端来看，中央多次提及因城施策促进刚性和改善性住房需求释放，并且自然资源部出台全面推行不动产“带押过户”政策，不仅是不动产登记的重大改革，也是促需求的重要举措；供给端来看，做好房地产金融领域风险防范，优化资产负债表等成为主要任务，同时保交楼工作继续推进，保民生仍然是重中之重。值得注意的是，住建部、市场监管总局发布规范房地产经纪管理的十方面举措，被业内认为是房地产行业规范化管理的重要一步，这是上半年政策中较为新颖的一点，引发了行业对于中介费率制定的讨论，其中福州先行试水，提出买、卖双方等比等额分担佣金，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，次日凌晨立即撤回，对于后续中介费率的制定更加扑朔迷离，但不可否认的是行业规范化、公平化管理的号角已经吹响，政策的落地只是时间问题。

短期来看，预计下半年政策仍然延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务；长期来看，房地产市场平稳健康发展治本之策在于促转型，即推动建立房地产业发展新模式。高负债、高杠杆、高周转的旧模式已经被彻底摒弃，新的发展模式亟待探索建立。

城市层面，从“因城施策”到“一区一策”，公积金政策成最惯用手段。上半年，城市政策调整以因城施策为导向，精准调控意向更加凸显。截止至2023年6月25日，据诸葛数据研究中心不完全统计，松绑政策超260次，覆盖城市超130个。一季度出台次数逐月增多，进入二季度，松绑频次放缓。松绑内容仍主要从需求端出发，出台频率最高的为公积金贷款政策，占比高达47%，其次为购房补贴类政策，占比为16%，出台降低首付比例以及公积金作首付款的占比10%，带押过户、放松限购等政策的出台频次紧随其后。整体来看，上半年最为普遍的松绑手段集中于公积金政策，其中包括提高可贷额度、支持提取公积金作首付款、延长房贷年限、公积金贷款“一人购房全家帮”及支持“商转公”等类型，近年来公积金政策作为房地产调控的重要手段被广泛应用，从最初的提高公积金贷款额度、公积金首付比例下调等，到直接允许提取公积金作为首付款，这是松绑政策的一个进阶过程，对购房者的支持力度更大。预计后续将会有更多针对公积金方面的调整政策出台，充分发挥公积金政策对住房市场的作用。

从出台的城市来看，新一线和二三线城市占据绝对份额，成为本轮松绑的主力军，上半年来看，出台松绑政策的城市中热点二线城市以及新一线城市明显增多，如天津认房不认贷、杭州多轮局部放松限购、苏州放松公积金贷款政策、南京局部松绑限购、合肥放松限购及支持公积金付首付等，整体来看，松绑的主力阵营由去年的三四线城市逐步拓展延伸至新一线和热点二线城市。

除此之外，本轮地方调控出现了新的特征，“一区一策”逐步作为新的调控方式被探索实施。目前来看，“一区一策”的城市主要集中于一线城市和新一线城市，4月10日，北京市住建委提出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”方式由房山区试点，正式开始“一区一策”的尝试。杭州也是试点“一区一策”的典型城市，今年以来多区域街镇逐个放宽限购，从建德市、淳安县、富阳区、临安区，再到萧山区、余杭区等，逐步从外围向主城放松。南京则是针对产业聚集区(江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区)放宽限购条件。从实际效果来看，由于覆盖区域的局限性，释放的需求有限，后续政策成效仍待进一步观察。

整体来看，今年上半年政策松绑虽然维持在较高频率，但主要是在此前的基础上进行的微调，政策松绑力度一般。且中央政策基调维持在宽松层面，但上半年未有实质性的政策支持。当前，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，如北京、上海、深圳一线城市购买二套房首付比为7成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。当前在购房政策限制上还较为严格，后续重点城市政策仍有放松空间。