年报深度丨坚持城市聚焦、推进“三个转变” 招商蛇口积极构筑高质量发展模式

3月20日晚间，招商蛇口发布2022年度财务报告。报告显示，2022年招商蛇口营业收入逆势增长，“三道红线”指标持续优化，同时坚持城市聚焦策略、稳步推进“三个转变”，聚焦培育第二成长曲线。

招商蛇口在年报中表示，2022年是招商蛇口的“品质年”。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。多年来招商蛇口坚持稳健的财务策略，核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为长期可持续发展奠定基础。

招商蛇口董事长许永军在业绩发布会上表示，三年来外界对招商蛇口最大的评价就是一个“稳”字，“稳”是招商蛇口未来发展的基础，也是这几年招商蛇口好于同行、优于大势的本质。

营业收入逆势增长 “三道红线”指标优化

经营业绩方面，2022年招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元。其中，开发业务实现营收1655.6亿元，占比达90.47%；资产运营业务实现营收42.2亿元，城市服务业务实现营收132亿元。

报告显示，期内招商蛇口主动布局，持续夯实资产负债表。截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30，“三道红线”始终处于绿档并进一步优化。截至2022年末综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。

受益于较为宽松的融资政策，2022年招商蛇口紧抓市场融资窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。

董事总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，目前招商蛇口在手现金超过了860亿元，为公司接下来的发展提供了非常雄厚的财政基础。此外，近期招商蛇口拟发行股份购买前海中国投资6.83%的权益，并募集配套资金85亿元。

受益于开发业务的深耕、城市聚焦策略的坚持、以及“三个转变”的持续推动，国金证券和开源证券分别给予招商蛇口买入评级。

坚持城市聚焦策略 2023年计划实现签约销售额3300亿

销售业绩方面，招商蛇口2022年全年实现销售金额2926.02亿元，实现销售面积1193.65万平方米。根据克而瑞数据统计，2022年招商蛇口销售规模位居行业第六，销售表现优于行业平均。

董事总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在新的三年提出了新的目标，要跻身前五强。

蒋铁峰强调，“五强并不仅仅是一个规模指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，我们内部有一系列的指标在落地分解，包括继续稳健地投资，我们要在保证持续经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资、聚焦发展。”

高能级城市深耕卓有成效。报告显示，2022年招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；此外，在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。

值得注意的是，2022年招商蛇口不断深化营销全流程产品建设，数字化营销应用显著提升，全年线上成交金额达680.6亿元。

土地储备是房企长期发展的基础。2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，需支付地价为766亿元。

报告期内，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。公司2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

此外，招商蛇口积极拓展优质城市更新项目，截至2022年末累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。年内先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。

对于2023年的发展规划，招商蛇口在年报中表示，将坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市；2023年计划实现签约销售金额3300亿元，计划新开工计容面积约1000万平方米，计划竣工计容面积约1600万平方米。

积极拓展优质资产 提升经营管理能力

在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，招商蛇口持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。

其中，资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理。财报显示，2022年招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入(未扣除租金减免金额)57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。

具体来看。集中商业方面，2022年实现收入(未扣除租金减免金额)为12.89亿元，实现EBITDA4.69亿元。年内旗下7个集中商业项目顺利开业，开业率均超过90%。截至2022年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404平方米。

写字楼方面，2022年实现收入(未扣除租金减免金额)为11.59亿元，实现EBITDA8.28亿元。年内新开业6个写字楼。截至2022年末，招商蛇口管理范围内写字楼在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目11个，总建筑面积约111万平方米。

产业园方面，2022年实现收入(未扣除租金减免金额)为12.14亿元，实现EBITDA8.16亿元。招商蛇口目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线16个城市，规划建筑面积475万平方米。2022年末，产业园在营项目33个，总经营建筑面积约257万平方米。

长租公寓方面，2022年实现收入(未扣除租金减免金额)为10.25亿元，实现EBITDA6.84亿元。年内新开业4个“壹间”项目，新开业房源691间。截至2022年末，招商蛇口管理范围内的长租公寓布局21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间；在建及筹开项目28个，总建筑面积约64万平方米,房源总数1.39万间。

值得注意的是，2022年招商蛇口重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，在深圳、上海共落地3个保障性租赁住房项目，新增管理面积4.9万平方米，新增房源1,262间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022年在深圳新增轻资产管理面积6.2万平方米，房源2644间。

酒店方面，2022年实现收入(未扣除租金减免金额)为5.43亿元。截至2022年末，招商蛇口酒店业务布局国内15个城市和2个海外国家，在营酒店项目15个，总经营建筑面积50万平方米；建设期项目23个，总建筑面积79万平方米。。

培育轻资产管理能力 实现高质量发展

除了资产运营业务外，城市服务业务也在加速，聚焦培育第二成长曲线。招商蛇口城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

其中，招商积余作为旗下物业管理和轻资产运营服务平台，2022年全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属股东净利润5.94亿元，同比增长15.72%；实现新签年度合同额31.75亿元。

数据显示，截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米，其中，非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。

值得一提的是，招商积余收并购再创佳绩，实现对标的公司上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表；积极推动重资产剥离，成功转让三家子公司股权；多路径发展持续深化，平台增值业务营业收入实现翻倍式增长。

董事总经理蒋铁峰进一步表示，2022年招商蛇口获得了58个代建项目，通过代建业务，获得43万平方米的物业管理面积，同时还新储备增加近100万平米的轻资产运营面积，包括产业园、商业、物业管理，还有会展等业态。

招商积余非住宅业态的优势进一步巩固，非住业态管理面积占物业管理面积近六成，实现营业收入69.04亿元，业绩贡献超五成。招商积余积极布局公共服务、园区、办公、城市服务等细分赛道，其中公共物业管理面积在非住业态管理面积中占比32%，并在多个细分赛道具有较强竞争力。

康养业务方面，招商蛇口聚焦深圳南山蛇口探索社区居家业务模式，以招商街道、蛇口街道为重点，携手招商积余，推进机构社区居家、康养医护两个融合，构建“机构-社区-居家”的服务网络。依托机构向社区居家延伸，新签约规模同比较大增长；年内新获取4个外部管理输出类项目，轻资产能力进一步夯实。按计划推进太子湾、常熟两个医院的建设及筹开工作，其中常熟医院预计于2023年开业。

招商蛇口董事长许永军在业绩发布会上表示，招商蛇口会持续推动“133341”的战略落地，做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育争取时间，提供资源支持，充分利用REITS盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。

随着房地产行业重塑，稳健型企业、综合发展的企业又迎来新的机遇。2023年在国家对地产行业的支持下，房地产行业的市场预期和信心将逐步回暖。招商蛇口也将持续深化转型，坚持轻重结合，培养新的业绩增长点，为长期可持续发展奠定基础。