年报解读丨精进产品、精准布局 龙湖集团营收利润双增

作为行业的“示范生”和“优等生”，龙湖集团的每一次举动都备受关注。3月17日，龙湖集团发布2022年全年业绩。

公告显示，2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元人民币(下同)，同比增长12.2%；剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利225.4亿元，同比增长0.5%；合同销售额为2015.9亿元，全年100%如期交付11万套以上房源……

业内人士表示，在多数房企大额亏损的情况下，如期交付、营收和利润的双向增长再次向市场证明了龙湖的优秀。

收入及盈利双增 经营性收入同比增长25%

报告显示，2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%。其中开发业务营业收入为2270.2亿元，同比增长11%；由运营及服务业务组成的经营性收入236亿元，同比增长25%。

可以看出，作为基本盘的地产开发业务在持续巩固，由运营及服务业务组成的“进”的力量也在不断增长。

报告期内，股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利225.4亿元，同比稳中有增。毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

除了稳定的利润增长，健康的资产负债表和低融资成本，是房企下半场的核心竞争力。

2022年龙湖集团严控负债额，于2022年末综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本4.10%，平均贷款年限为6.67年。其中一年内到期债务为人民币206.6亿元，占总债务9.9%，负债结构持续优化。

期内龙湖集团在手现金为726.2亿元，现金短债比为3.52倍，此外净负债率为58.1%，剔除预收款后的资产负债率为64.8%，连续7年稳居绿档。

坚持控制短债比外，龙湖集团的境外美元债占比也在持续减少。据悉，98%外币债务已做掉期，基本完全规避汇率风险，防止冲击现金流及利润。

值得一提的是，2022年12月9日，龙湖集团已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至(但不包括)赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内龙湖已无到期境外债。

执行董事兼首席财务官赵轶在业绩发布会上表示，2023年龙湖债务会保持稳定不变，但在结构上会进一步优化。

受益于良好的信用表现，三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别给予龙湖BBB-、Baa2、BBB的投资级评级；中诚信(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

产品力精进 销售业绩保持韧性

经营业绩的稳增，离不开销售业绩的支撑。数据显示，2022年龙湖集团合同销售额为2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米。其中长三角和环渤海地区贡献较大，而在济南、合肥、重庆、温州、石家庄等10城的备案销售排行TOP10。

具体来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

于2022年末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米，为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

值得注意的是，2023年2月龙湖集团销售额达到173亿元，同比增长85%，环比增长约60%，销售业绩转向正向增长，同时增长水平高于TOP10平均水平。

随着房地产行业进入深度调整期，从高周转调整到稳经营，从规模至上转为品质优先，向内提升产品力成为行业的共识。而当改善成为新的“刚需”，产品力进阶的时代已经启幕。

多年来，龙湖集团始终坚持长期主义的战略定力，持续精进、迭代产品力，为市场提供了示范，为行业带来了启发。

2022年龙湖集团持续发力，于年底发布全新“御湖境”产品在改善市场上再次掀起热度。据悉，顺义御湖境项目首开去化率达到了九成，泉州御湖镜开盘2小时约445套滨水奢宅售罄……

此外，2023年2月10日，龙湖集团首次对外发布“云河颂”产品，在成都、西安、苏州三城同时落地。业内人士表示，云河颂是龙湖集团精准捕捉高量级改善需求的最新成果，彰显了龙湖打造足以代言高改市场顶级产品的行动力。

土储布局精准 全年如期交付超11万套房源

除了产品外，土地储备是房企实现长期发展的基础，也是销售业绩和经营指标得以实现的保障。

报告显示，2022年龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米。按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

截至2022年末，龙湖集团的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

执行董事兼高级副总裁张旭忠在业绩会上表示，在拿地方面，龙湖会坚持两个方向，一是坚持以销定增，二是把握投资节奏，投资刻度优中选优。具体来说，在城市聚焦方面，会坚持按照20个主力城市和14个机会城市布局。

张旭忠进一步表示，2023年龙湖将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上。

持续精进的产品力和精准的土储布局，为龙湖集团的交付力奠定了坚实的基础。报告显示，2022年面临多重且严峻的内外部挑战，龙湖集团全年100%如期交付11万套以上房源，客户满意度约90%，交付物业总建筑面积为1551.5万平方米。

业内人士表示，在房企暴雷、楼盘烂尾、延期交付的2022年，"保交楼"已成为行业底线和政策着力点。龙湖集团保质保量的如期交付有利于带动市场信心逐步重建。