诸葛科技：如何看待“限跌令”

自7月底住建部发声后，多地跟进调整优化房地产政策，如郑州、南昌、扬州等相继出台了房地产系列政策，从政策内容来看，集中于松绑首套房和二套房首付比例，下调房贷利率，优化“认房认贷”，公积金贷款政策放宽等方面。除此之外，近日珠海一房企五折卖房的消息流传，引发业内关注。据消息称，珠海市金湾·宝龙城项目“五折卖房，楼盘备案价2.8万元/平方米，开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米。后据珠海市住建局工作人员称，网传最高备案价是两年前的价格。虽然五折卖房传闻并非实情，但是降价出售确为事实。同时，近期官媒《中国房地产报》发文，提到“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”被认为是“限跌令”松动的标志。

限跌令的出台最早要追溯至2021年。2021下半年降温态势凸显，部分房企为了保去化开启了降价潮。在这样的背景下，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，维护房地产市场平稳健康发展以及防止降价潮所引发的市场预期下行，多地政府相继出台了“限跌令”。据诸葛数据研究中心不完全统计，2021年以来，有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。可以看出，出台限跌令的城市以三四线和部分弱二线城市为主，这部分城市多为人口流出城市，房价上涨动力不足，在面对行业整体下行压力下，市场难以抵挡，房企纷纷采取降价出售以实现销售回款。“限跌令”的出台是房地产特殊时期的产物，是政府为了稳房价采取的强制性举措。

市场降温大环境下，“限跌令”作用如何？

“限跌令”是在特定市场环境下出台的以保证市场稳定运行为宗旨的政策工具。通过强制性的限制手段来遏制房价下降，对于阻止局部项目降价起到了一定的正向作用，在市场良好的情况下取得了一定的效果。当前来看，市场下行压力凸显，根据国家统计局数据显示，70城房价指数无论是新房还是二手房都已连续2个月及以上呈现下滑态势，截止至2023年7月，新房价格环比下降0.23%，二手房环比下降0.47%。从房企端来看，根据诸葛数据研究中心监测的50家房企来看，2023年1-7月销售金额为2.7万亿元，较去年同期下跌10.74%；销售面积为1.62亿㎡，同比下跌16.63%。房企销售端持续承压，去化缓慢，回款艰难，同时，房企债务违约现象频频，今年以来多家房企甚至走向了退市的绝境。由此来看，在市场降温席卷而来之时，“限跌令”也难以扭转大局。

多地政府采取灵活性措施对冲“限跌令”，影响几何？

近期，四川省雅安市经济技术开发区出台15条楼市措施，其中对“限跌令”采取了一些灵活性的调整，提出雅安经开区全力支持房企积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动，开发企业团购优惠价格，不计入商品房备案价格跌幅比例范围。以团购房优惠不计入房价跌幅范围来变相松绑限跌令。实际上，雅安经开区的这一举措已经不是首次出现，根据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，有约20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等，其中提出了优惠价格不计入备案价跌幅范围。这是地方在“限跌令”的基础上做出的松绑和让步。

但是实际来看，支持团购住房的政策对市场的效果仍待观察，由于达到团购条件需要满足一定的人数和限制条件，因此并不容易达成，据悉很多城市都鲜有成功案例。

“限跌令”取消的利弊

1)若是“限跌令”取消，对整个房地产市场而言，可能会带来一些积极的拉动作用。其一，对于意向购房者来说，取消“限跌令”后，开发商降价行为不再受限，那么也就意味着购房门槛降低，节约了买房成本，原本资金不足的购房者也有了入市资格，一批购房者可能会加速入市。其二，对于房企而言，短期来看，可能意味着一定的利润折损，长期来看，是很多房企能够存活下来，稳定于房地产赛道的必要选择，毕竟活下去才是当前房企的核心任务。房企根据自身实际情况决定是否降价，提升对自身销售情况的管控能力。对于一些债务压力大的房企，采取降价促销也能助力去库存，实现资金回笼，补充现金流，减少债务违约和暴雷的可能。其三，对于新房市场，若是“限跌令”取消，那么整体的市场销售规模有望获得提升。

2)其次，“限跌令”若是真正取消，也可能会产生一些波动和负面影响。其一，新买房的客户获得了更低的价格，对于已经购房的业主来说，不平衡心态加剧，容易会产生一些争端和维权行为，引发一系列的社会矛盾。其二，对于地方政府而言，“限跌令”的取消，房价的下跌不再受控，那么意味着土地价格也可能会随之下降。作为政府重要财政收入的土地收入下滑，对政府带来的冲击力是重大的，政府取消“限跌令”的动力不足。其三，在中国传统的“买涨不买跌”的心态下，市场信心可能会再次遇挫，短期内的销售好转可能带来的是较长期的信心低迷。

本质上，房价应该由市场供需决定，但当下的房地产市场限制性政策较多，如果短时间全面放开，会存在一定的风险，因此取消“限跌令”的影响还需要充分论证，业内也需要对此谨慎看待。