楼市利刃出鞘！限贷优化的齿轮转动，京沪全域执行认房不认贷

　　

自中央政治局会议2023年7月下旬定调“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，楼市利好政策密集出台，优化限贷的“王炸”政策也在陆续抛出。

　　

9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　

通知规定，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

　　

同日，北京市住房和城乡建设委员会等部门亦联合发布，自即日起施行“认房不认贷”。

　　

目前，上海首套房的首付比例为35%，二套房的首付比例达70%(普通住宅最低50%)。在北京，首套房的首付比例为40%(普通住宅最低35%)，二套房的首付比达80%(普通住宅最低60%)。

　　

执行认房不认贷可有效释放改善型购房需求。惠誉评级中国企业研究联席董事张顺成曾对时代财经表示，这一政策利好两类人群。首先，是那些希望通过“先卖后买”来置换，但因为原先有贷款记录而需要支付70%首付的购房者。此外，还有那些在京、沪有购房资格，但因为曾经在京、沪以外的城市贷款买房而无法适用首套房最低首付比例的购房者。

　　

2022年3月，河南省郑州市在按揭贷款层面上由“认贷又认房”调整为“认贷不认房”。紧接着，在2022年内，甘肃省兰州市、贵州省贵阳市和吉林省长春市等9个二线城市陆续调整“认房又认贷”为“认贷不认房”，济南、南京和杭州调整“认房又认贷”为“认房不认贷”。

　　

据财通证券测算，以济南、南京和杭州等城市调整“双认”当月的销售为基准，调整后1-2个月较调整前1-2个月相比，整体销售面积增长6-7个百分点左右。

　　

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款‘认房不认贷’等政策措施。”住房和城乡建设部于2023年7月29日提出。此后，河南省郑州市、广东省广州市、广东省深圳市、广东省中山市、福建省厦门市、湖北省武汉市、广东省惠州市、江苏省陆续宣布落实认房不认贷。

　　

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，8月份市场下行超出了市场预期，叠加7月份的同比大幅度下行，导致今年商品房市场对经济的拖累加大。各方迫切需要在金九银十、年底销售旺季来临之际，通过北上广深等一线城市政策优化，带动预期稳定，在需求端拉一波，从而带动都市圈稳定。

　　

据中指监测数据，上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”。北京8月新房成交48.2万平方米，环比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于1.5万套，市场活跃度仍不足。

　　

有房企管理人士认为，近日发布的调整住房信贷政策，叠加“认房不认贷”，是真正的大招。

　　

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布，调整优化差别化住房信贷政策。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　

在该项政策下，购房首付比例和贷款利率都有望出现下调，二套房的下调幅度更大。

　　

财通证券曾于8月10日指出，一方面，“认房不认贷”变相地降低了二套房的首付比和房贷利率；另一方面，从二套住房的首付比例来看，近一半的重点城市二套首付比可下调。政策调整会刺激观望群体对二套房的新增需求；此外，一定程度也提高了原计划购置二套房居民的购置面积。

　　

据财通证券测算，首先，若重点城市二套首付比均下调至政策下限，预计能拉动全国商品房销售面积增速3.6-4.1个百分点左右；其次，若所有仍执行“认房又认贷”的城市均调整为“认房不认贷”，有望拉动全国商品房销售面积增速4.2-4.7个百分点左右；最后，若二套房首付比例下调和调整“双认”两项政策均落地，能拉动商品房销售面积累计增速4.7-5.2个百分点，平均约5个百分点。