不动产权登记查询

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施。登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，除有利于保护权利人合法财产权，提高行政效率，为建立健全现代产权制度奠定坚实基础外，还将为公众依法查询登记资料信息提供极大的方便和前景。

不动产登记资料的查询制度如何兼顾保护国家秘密、商业秘密和个人隐私，如何最大程度方便群众、服务好经济社会活动等，都需要明确基本原则，做好顶层设计。

坚持依法查询原则，科学界定查询主体范围，加强对登记资料的保护，确保登记信息联网安全。

一是科学界定查询主体范围。根据《条例》，可以查询不动产登记资料的主体有三类，即权利人、利害关系人和有关国家机关。要建立完善的登记查询制度，首先应当明确权利人、利害关系人的具体范围。权利人、利害关系人的指向并不唯一，理论界对此也莫衷一是，对权利人、利害关系人的范围及查询权限也未达成一致。

实际上，对“权利人”、“利害关系人”的界定有一定的难度，对其规定的方式有机械性和灵活性两种。机械性规定是指作出具体明确、有操作标准的规定，比如持法院、仲裁机构的立案通知书等作为参考标志，其优点在于便于管理人员直接运用，使操作较为规范统一，缺点在于很难对“权利人”、“利害关系人”进行精准、完备的界定，不易形成科学全面的格式化标准;灵活性规定是指赋予管理人员对“权利人”、“利害关系人”判断的较大的自由裁量权，管理人员可以综合各种情况考虑最终决定是否为其查询，其优点是管理人员可以全面综合地考虑各项因素，缺点是不同管理人员对查询人具体情况的理解和执法尺度必然难以一致，可能造成相同情况下处理结果不一致，此外管理人员对裁量权的过度拥有可能形成滥用。鉴于我国相关法律法规对管理人员自由裁量权几乎没有约束性规定，在理论研究上还存在很多盲点，建议采取前一种方式。

二是加强对登记资料的保护。《条例》明确了登记资料的查询范围，实际上也明确了登记资料保管机构对不动产登记资料的服务要求和保护范围。对于适格主体提出的合理的查询要求，登记机关应当做到及时、准确地提供查询服务;对于不适格主体或者超过权限的查询要求，登记机关应当予以拒绝并书面告知。

对于可以依职权或依法查询获得不动产登记资料及信息的不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，不得泄漏不动产登记资料、登记信息，不得利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动。