政府调控“拦住”贷款 违约责任谁来负？

政府的调控长远来看对于楼市良性发展起到强有力的作用，但必然会给一部分正处于交易阶段的购房者造成麻烦。购房者交了首付也签了合同，却在贷款申请上犯了难，因此造成的违约究竟该谁来买单呢？

案例：

张先生前段时间看中一套两居，好不容易凑齐了买房的首付款，却在贷款上出了问题。张先生夫妻有固定工作，无不良记录，因为银行信贷政策调整，贷款迟迟办不下来，结果开发商又催付剩余购房款，还声称限期不交就解除合同，没收定金。

以“担保贷款”的方式付款的，是否要承担相应的赔偿责任？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，首先是要看未能订立贷款合同的原因是因为一方原因造成的，还是不能归责于当事人的原因；其次要看未能签订的贷款合同是否必然导致买卖合同不能履行，如果说虽未能签立贷款合同，但买方愿意以现金形式付清全款，开发商不能要求赔偿。因信贷政策调整属于不可归责于双方当事人的原因，购房者不应承担赔偿责任，至于是否有相应的违约责任，需要具体看合同中如何约定。

在实际案例中，由买卖双方约定“资信”纳入免责条款中，法院基于此认为不应承担赔偿责任；也有法院认为双方没有在合同中明确约定按揭贷款的相关事宜，约定不明，使双方交易处于不确定状态，双方都有责任。

根据我们给银行拟定的个人房屋按揭借款合同，关于利率条款一般是根据基准利率上浮后下浮百分之几确定合同的执行利率，确定后，在遇到中国人民银行贷款基准利率调整时，双方可选择是继续执行原约定的执行利率，还是根据基准利率的调整而调整。如果双方在签订合同是明确了下浮5％，合同生效后，就应按照合同约定利率执行。只不过实际执行时，往往还是消费者处于弱势地位，想诉诸法律往往是赢得了官司却输不起时间。

购房者如何规避信贷问题可能带来的风险？

其一、认清自我，谨慎签订

银行向购房者发放贷款主要基于购房者和配偶的主体资格、还款能力、还款意愿、个人信用、贷款用途等，先对自我进行评估，看个人信用是否存在问题，认清自我后，选择合适自己的履约方式。

其二、事先约定、防患未然

可以将“购房者未能与贷款人订立贷款合同”作为免责事由写入合同中，或将个人资信、信贷政策、限购政策等原因列举在合同中作为免责事由。

其三、事中控制，事后处理

在银行无法放贷的情况下，积极了解是何种原因造成的，如是购房者自身原因，能够采取其他方式履行合同的可依旧履约，如果不能则与出卖人进行协商，确定一个合理的履约期限，延缓合同的履行；合同无法继续履行的情况下，开发商要求赔偿损失的，要求其列明损失的金额和依据，过分高于其损失的可拒绝支付，或寻求法律途径解决。