住房贷款提前还款 利息计算要考虑哪些因素？

住房贷款提早还款利息核算要怎样核算呢?如何才会更加省钱。贷款方法、还款方法和贷款利率的不一样会直接影响到住房贷款的多少。住房贷款利息核算通常依据住房贷款还款方法的核算公式分为等额本息核算公式和等额本金核算公式。

住房贷款提前还款 利息计算要考虑哪些因素?

住房贷款方法如何选

住宅公积金贷款：关于已参加交纳住宅公积金的居民来说，贷款购房时，应该优选住宅公积金低息贷款。住宅公积金贷款具有方针补助性质，贷款利率低，不仅低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行存款利率，也即是说，在住宅公积金典当贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。

自己住宅组合贷款：住宅公积金管理中心能够发放的公积金贷款，较高限额有时候不能满足购房者的贷款需要，因而住房贷款缺乏有些要向银行请求住宅商业贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项事务可由一个银行的房地产信贷部一致处理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。自己住宅托付贷款(公积金贷款)最合算，自己住宅贷款(商业性贷款)利息担负最重，但具体的还款差别有多大。

自己住宅商业性贷款：住宅公积金贷款和组合贷款两种贷款方法限于交纳了住宅公积金的单位员工运用，限制条件多，所以，未缴存住宅公积金的人无缘申贷，但能够请求商业银行自己住宅担保贷款。

等额本息核算公式

核算准则：银行从每月月供款中，先收剩下本金利息，后收本金;利息在月供款中的份额中随剩下本金的削减而下降，本金在月供款中的份额因添加而增加，但月供总额保持不变。

这是现在最为遍及，也是大有些银行长期引荐的方法。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后均匀分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递加，利息比重逐月递减。

点评：选用这种还款方法，每月还一样的数额，对贷款人来说，操作相对简略，每月承当一样的金钱也方便安排出入。尤其是收入处于安稳状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，能够挑选这种方法。公务员、教师等工作归于收入和工作机会相对安稳的集体，很合适这种还款方法。可是，它也有缺点，因为本金偿还速度相对较慢，占用银行资金时刻较长，还款总利息较高。

等额本金核算公式

贷款人将本金均匀分摊到每个月内，一起付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方法相对等额本息而言，总的利息支出较低，可是前期付出的本金和利息较多，还款担负逐月递减。

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月数

每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

核算准则：每月偿还的本金额始终不变，利息会随剩下本金的削减而削减。

点评：这种方法很合适现在收入较高，可是现已预计到将来收入会削减的人群(比方有些中年人)。

住房贷款利率的影响

用房产在银行处理的贷款，该贷款要依照银行规定的利率付出利息，这个利率即是住房贷款利率。大都商业银行与购房者签定的《自己住宅贷款合同》上对住房贷款利率的调整方法通常是贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在贷款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。