什么情况购房合同无效？合同无效的六种情况

本来房子买得好好的，突然被告上法庭，说是合同无效，你身边有这样的情况吗？

今天的案例中的吴女士就遇到这样的情况，本来都已经要住上新房了，却突然发现购房合同竟然是无效合同。

案例回顾：未征得丈夫同意卖房后只能退掉

吴女士曾与张女士签订了一份购房合同,一手交钱一手交房后,吴女士搬进了新买的房子,但是却没有及时办理过户手续。

谁知一段时间过后,张女士的丈夫却将吴女士和妻子一起告上了法庭,称房子是夫妻共同财产,张女士卖房时没有得到自己的同意,请求法院认定合同无效。吴女士称买房时房产证上只有张女士一个人的名字,我没有义务去审核房子是不是夫妻共同财产,合同应该有效。

终,法院的判决结果依然是部分共有人无权擅自处分共有财产,合同无效。吴女士退回房子拿回自己的钱，房子依然是张女士与丈夫的共有财产。

看了这个案例，购房指南觉得，是该给大家说说买房签合同时，可能出现无效合同的情况了。一般来说，遇到以下几类情况，购房合同可能无效。

情况一：房屋主体结构质量不合格或误差过大的合同

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房合同无效，购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权据此退房。

开发商擅自变更规划设计,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的,购房人有权退房。此外，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3购房人有权退房。

情况二：卖方无民事行为能力或限制行为能力

根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

情况三：非主观真实意愿情况下签订的房屋买卖合同

凡以欺诈、胁迫，或者乘人之危的情况下签订的购房合同，终都不能成为有效合同。其中，欺诈是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

胁迫是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。乘人之危则是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

对于购房人因重大误解,或者显失公平而订立的合同,或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,但购房人需要举证证明。

情况四：未征得权人同意的合同

出卖房屋的主体必须是该房屋的权人。非权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。在共同共有关系存续期间,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

类似于今天案例中的张女士，因为擅自出售夫妻同有财产，未经丈夫同意，所以合同无效。

情况五：侵犯优先购买权的合同无效

房屋人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

房屋人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

情况六：损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同

双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同，这样的合同也是无效的。

知道了这些购房合同无效的情况，接下来大家在买房的时候，一定多留个心眼，也可以少走弯路。