买二手房技巧:看房选房、签约过户、申请房贷

二手房与新房不同，交易流程更加复杂，涉及的利益方也比较多，产生纠纷的可能性也比新房大。一般来说，二手房交易可以粗略划分为三个环节，分别是看房选房、签约过户、申请房贷。在这三个环节中，都有值得注意的细节，这些细节都容易造成房屋交易纠纷。

一、看房选房

看房选房环节，纠纷比较多的体现在房屋特性上，其中有两点是购房者难以接受的，如果业主不能够坦诚告知，一旦购房者最终知晓，终止交易的可能性非常大。

1、房子是凶宅

凶宅指的是房屋内发生非正常死亡现象，可以说是所有购房者都无法接受的瑕疵。即使购房者与业主达成交易并完成过户，但如果被发现是凶宅，购房者如果诉至法院，最终主张也有可能被法院采纳。所以，凶宅虽然不影响房屋结构等，但从不违背公序良俗的角度来说，这是个重要的细节。

一般情况，业主手里的房子是凶宅，为了卖出，有可能隐瞒凶宅的实情，甚至也中介也不知道。作为购房者，要警惕是否凶宅，可以从以下几个方面来判断：

房子长期空置，特别是已经完成装修的房子长期空置更加不合理，应该予以核实；一般业主的房子完成装修，要么出租要么自住，空置等于浪费。

价格过低的房子需警惕。同一地段的房子，如果没有特殊因素，房子是不会比周边房源低多少的。如果低的比较明显，则可能存在重大瑕疵。

房屋继承。现在继承来的房子也不算少，这类房子要搞清楚老人过世的原因。

房主不愿意配合购房者出具非凶宅的书面材料。

2、房屋漏水

对于购房者来说，房屋漏水很要命，容易引起邻里纠纷。检查房屋漏水可以从下两个方面入手：

检查房屋的墙体上是否有返潮的痕迹；

房龄比较久，但装修比较新，有可能是为了掩盖房屋漏水；

二、签约过户

签约过户过程中，纠纷也很容易产生，有些细节特别需要注意。从以往的经验来看，签约过户环节比较容易产生纠纷的几个细节如下：

1、房屋产权人

房屋产权人有多少，所有产权人是否知晓并同意卖房，是影响二手房买卖合同法律效力的重要因素。

当购房者发现房屋存在两个或多个共有产权人时，应该要求卖方出具其他所有共有产区人同意出售的书面材料。如果可以，最好留存音视频材料。否则，当房子出现快速升值的情况时，共有产权人以“不知情”为由要求解除合同，可就麻烦了。

在以往的纠纷中，这种情况不是没有出现过。购房者即使拿到违约金，相比房屋升值来说，也是亏损的。

在共有产权人中，有一种特殊情况需要格外注意，房屋产权人原为一对夫妻，但双方目前已经离婚，这个时候要搞清楚房屋是否已经作为不动产完成分割，如果没有分割，一定要搞清楚前妻（夫）是否同意卖房。

2、房屋是否被抵押

二手房有抵押很正常，但有抵押就容易产生纠纷。关于房屋抵押，要搞清楚以下几点：

一是，搞清楚抵押权人。一般情况下，房屋都是抵押给银行的，还清房贷款自然解除抵押，但也有些情况下，房屋已经还清贷款，但又被房主申请了房抵贷，用于经营投资等其他活动，这些情况下，房屋就不一定抵押给银行了，搞清楚抵押权人很重要。

二是，搞清楚抵押期限，以及房主的还款能力，如果有能力还款，最好还得知道还款资金的来源。

如果房主需要动用购房者的首付款来解除抵押，购房者就需要谨慎些了，毕竟首付款是一大笔钱，如果要不回来就麻烦了。不过现在各大中介在首付款赎楼方面的风控也越来越严，如果业主确需动用购房者首付款来赎楼，可以了解下中介在这方面提供的服务，以及风险把控能力。

三、申请房贷

房子网签完成后就要申请房贷了，房屋过户完成，把产权证交给银行，银行才会顺利放款。在这个环节中，房贷能否顺利下来非常重要。

这个环节的纠纷主要涉及到首付款和定金。责任主要在购房者这边，因为个人原因导致贷款无法获批，从而导致购房合同最终无法进行，违约责任一般由购房者承当。不考虑职业等其他因素，征信报告和收入证明是两个最关键的材料，特别是征信报告，买房前应该检查自己是否存在信用瑕疵。