开发商的生死之战

上周写泉州楼市的时候有了一些新的想法，当我们把目光从闽南房企放到房企发展历程上时，会发现一些不一样的风景。

1998年，中国房产改革迅速催生了房产的巨大市场，随着房地产产业的迅速扩大，房企数量急剧增长。

这些急剧增长的房企中有富得流油的煤碳大佬，有能源产业转型来的，有政府官员下海成立的，当然也有看地产前景可期而扎进去的实业家。

百舸争流的地产行业，只要拿下地且能从银行搞来钱就可迅速获得滚滚而来的资产收益。

这种主流玩儿法基本上是这样的：

房企在买土地时向银行贷款，在盖房子时向建筑公司赊账，甚至都不需要房子盖好，只要拿下预售证就能卖房收款。

卖了房子就能拿到购房人的首付款跟银行按揭款，最后开发商拿卖房子的钱去还买地的贷款，还建筑公司的钱，而余下的部分，就是净利润。

我们可以看出，整个玩法中，开发商自有资金其实很少，主要依赖杠杆，可以说房产市场的发展少不了杠杆的驱动。

这种通过整合各方资源而生钱的玩儿法让地产商成了最大赢家，且这种玩儿法正好赶上地产红利，不少房企迅速发家致富。

第一次生死之战的胜出者

纵观中国大部分房企成立年限都不长，与世界知名房企和排名靠前的世界500强相比，他们好似毛头小子一般。

但这些房企中在短时间内获得巨大财富后，依旧能保持清醒，从战略角度开始布局的企业，在后来几乎也都杀入了世界五百强。

虽然这些年，政府一直在提高土地门槛、收紧开发商融资等方式来对房价进行控制。

但在行业上升期，这些有着敏锐嗅觉的行业大佬已经开始通过品牌化和快速扩张来应对。

最原始的品牌表象大都在广告上，早年的中国很少有企业重视广告。

但开始重视的企业无疑都获得了成功，譬如鲁花，梅花味精，达利园食品等企业。

把品牌思维运用到地产上的房企在早年间并不多，这次布局，先下棋者已占尽了先机。

除品牌化外，对内系统科学的管理也不可或缺。

要说管理就不得不说恒大，许家印曾在河南舞阳钢铁厂工作 10 年之久，因此对于工业化、标准化有着非同寻常的理解。

许家印通过对河南舞阳钢铁厂生产流程的观察和分析，发现了数百个管理漏洞，针对性地制定了流程标准“生产管理 300 条”。

创办恒大地产后，许家印把钢铁厂时期形成的对工业化、标准化的理解，贯彻到整个地产业务流程之中，甚至小到员工的伙食、差旅、住宿、奖惩，都制定了严密的标准。

这些标准涵盖房地产行业上下游全部流程，极大提升了综合业务能力，恒大地产业务的迅猛发展与他的标准化管理密不可分。

相对于这些大型房企而言，我们会发现很多房企在称霸一方，但没有开始全国扩张之路。

也有房企在那个黄金年代赚了钱投资其他产业，早早开始了“多元化”之路，并未在房产行业深耕。

未扩张的房企可能失去了壮大的最好时机，过早的开始了多元化之路的房企，未能在房产领域形成人才资源的强聚合，因此他们在名利双收这条路上止步不前。

而最后胜出的企业大多是那些深耕地产业，并善于利用品牌效应迅速在全国各地铺开的房企。

他们的销售面积，拿地面积不断增多，吸引了无数的优质人才从而形成了良性循环。

品牌之战中脱颖而的有万达、绿地等诸多房产大佬，短短数年跻身世界五百强。这些地产巨头在成为巨头之前，有的是钢厂工人，有的是塑料厂小老板。

起点都相似，只是胜出的跻身世界五百强，错失先机的成了“地头蛇”。

此次战斗已经打响

一波刚平，一波又起，大型房企的好日子没过多少年，另一场战斗已然打响，打响战斗的号角正是这句话--房子回归居住。

很多人以为天天霸占各大屏幕的“房子回归居住”是口号，但别忘了这句话背后大大小小的措施！！

话是说给民众听的，让全民炒房从心态上改变，同时这句话也说给各大部门听的，让各地严格执行相关政策。

最明显的例子是，这两年各种政策最直接的作用力都是钱，而钱是开发商的命脉所在，这也成为今年很多文章从金融政策或者房企融资方面来说中小房企即将撑不住的一个点。

上周诸葛小笙在写泉州楼市的时候，写到了闽南房企惊觉危机四伏。

闽南房企这些年在房地产江湖里，一直是以强战术著称，他们拿地丝毫不手软，短期筹集资源很多人难以跟他们匹敌，不少拍下地王的新闻，最后得主往往都是闽南房企。

以稳为主的企业不想也不屑于跟他硬碰硬，相同量级或者比他们稍大的房企跟他们竞争也干不过！

在那个房产红利丰厚的年代，撑死胆大的饿死胆小的，闽南房企也确实因为这种战术获得了不菲的利润。

但从2016年起，房地产市场早已变天，市场需求大大减缓，传统玩儿法必将面对资金回报时间长，库存消耗减慢，资金断裂风险等问题。

显然，短战线的模式将难以继续，精耕之战已然打响。

思变or退出

古时打仗讲究兵马未动粮草先行，而在过去这些年银行一直是开发商的粮草库。

众所周知开发商跟银行的关系，那可不是一般的“硬”，而现在，再“硬”的关系要撬动大杠杆也要费不少力。

空手套白狼的游戏结束后，精耕之战中现金为王！

现金为王，就意味着销售模式，战略模式都需要做改变。

地产行业是个有多重门槛的行业，这个门槛会来自于背景实力、资本、运营能力等方面，在这样一个蛋糕足够大、门槛又很高的行业里，战略改变必定是要走在风口前面的，打晚了战略方向盘的后果往往很惨烈。

当然，除了主动迎战外，也不排除部分人忍受不了这种精耕细作的耗时和这种重投入的生意，进而转投其他行业。

需求至上中的一线生机

开发商这个角色，在楼市中负责新增供应，属于供应端。

再大的泡沫都会沉淀，回归于需求，无论是7套以内都算刚需还是有一套安个家就行，刚需才是最终承接者，才是房产这条产业链上最后的硬性支撑。

商业地产的起源是为了满足这些年巨大的住房需求，在怀旧电影里，经常能看到一家三代挤在一个小屋里的画面，当年人们对独立的住房无比渴求。

但到了80、90后已经难以体会三代同住的拥挤，显然这种供需矛盾已经在很大程度上得到了缓和。

最大的一批00后已经18岁了，购房群体在不断发生变化，购房者的心理也在不断发生变化。

毫无疑问相对优渥的家庭环境，以及对质量舒适度的追求暗示购房者的需求在不断提高，对高质量小区更为向往，或许深耕区域的一些房企还能迎来一线生机。

综上，需求已持续释放，未来拿地花自己的钱，购房者再难讨好，销售精细化，客户体验越发重要。

这对于购房者来说是好事，但对于开发商来说却未可知，销售周期拉长，回款成本增加，原有的管理模式也好，资金流转模式也好，都在不断的受冲击。

从房企来说，这一次战役，对他们的考验比上次更大，比较危险的就是上面提到的类似于闽南房企这种善于打速度战的。

那些深耕的房企，比如在某区域口碑好，已有楼盘居住体验，物业各方面不错的开发商，在销售端会轻松很多。

如果一直保持这种限购状态，房子回归居住需求，这对于中小房企而言反而又增添了一丝生机，当然，前提是有意愿扎根房产行业且有口碑积累的房企。

玩资本的时候中小房企玩不过大型房企，但玩需求，玩地方口碑，未必没有一线生机。

血腥如房产行业，未来，良心房企的路或许会好走一些。

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