省会城市“一房难求”，地级城市萎靡不振

房地产“去库存”新政之下，供求失衡的合肥楼市应声大涨，市场“一房难求”，捆绑销售、捂盘惜售等乱象横生。与此同时，真正需要去库存的安徽省内地级市，房地产市场更加萎靡不振。

“你就说现在能不能签？今天不定下来，明天早上10点再来肯定就没有了。”吴贤霞沙哑着嗓子，朝表情有点懵的客户嚷嚷。

2016年2月29日这天，置业顾问吴贤霞卖了5套房子。在合肥市蒙城北路与阜阳北路交汇处的一个楼盘，她抱着一摞材料在人头攒动的销售大厅穿梭，从大年初二上班开始，吴贤霞已经“连轴转”工作了二十多天。

从地图上看，这个楼盘已经不属合肥市区内，而在郊县长丰县内，但在售的2期项目，每天仍能卖出30-50套商品房。

3月1日，中国指数研究院公布全国百城房价数据，安徽省会合肥2月份住宅样本均价达到每平方米8202元，环比上涨2.19%，涨幅居百城第8位。

而据国家统计局发布的70大中城市房价数据，1月份合肥新建商品住宅价格环比上涨了1.5%，二手房价格同比上涨了5.6%。这一涨幅位居中部六省省会城市之首，全国70城第5位。

自2015年10月以来，合肥房价涨幅稳居全国前八位，显著高于相邻的武汉、郑州、长沙、南昌等省会城市。2016年2月份，下调首付比例、减免契税、营业税的新政密集出台后，商品房市场更是应声大涨。

与此同时，安徽省内的地级市如铜陵、蚌埠、安庆等，库存量依旧高居不下，房价同比出现下跌。

“国家出台救市政策是想救铜陵、芜湖这些三四线城市，谁知道红利却被省会合肥抢走了。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，2016年安徽房地产市场将加速两极分化。

供需失衡的楼市

“降首付”“降税费”的政策只是起到了“火上浇油”的作用，合肥楼市过热的根本原因，还是供需不平衡。

“合肥很少是因为房价被外界关注，这下全国有名了。”合肥万途地产营销公司总经理孙宜庆对南方周末记者说。

农历新年之后，合肥市政府所在的政务区，单价2万每平米的商品住宅已屡见不鲜，一度有二手房一小时内被房东提价11万元。而在2015年上半年，政务区均价才刚刚突破1万元每平米。

毗邻巢湖的滨湖区，出现了1500组客户拼抢90套房源的盛况。价格最低的北城区域房价每平米普遍上涨1500元—2000元。

南方周末记者走访合肥市多家房产中介发现，一房难求的现象十分普遍。合肥德威房地产代理销售有限公司经理肖功龙告诉南方周末记者，春节过后，一套80平方米的二手房，总价较节前足足贵了25万以上，“只要有房子，就能卖得出去”。

合肥本土网站百瑞地产主编王敏告诉南方周末记者，合肥重点区域房价在短短两个月内，至少上涨了50%。

在王敏看来，合肥房价节后暴涨与国家新推出的房地产政策有着直接关系。2月2日，央行、银监会推出“救市”房产新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，之前则是30%以上。2月19日，财政部等三部门联合发文，针对非一线城市，将降低房地产交易环节契税、营业税。

王敏认为，国家出台地产新政的初衷，是为了帮助消化库存，但是合肥的库存量一直都不算高。

孙宜庆向南方周末记者提供了一组数据，市场最为冷清的2011年年底，合肥房地产库存达到历史峰值6万余套，但是当年合肥共卖出8万-9万套商品房，库存压力不甚明显。

凌斌介绍，虽然在很大程度上对土地财政也有所依赖，但合肥的土地市场一直较为稳健，没有出现“疯狂卖地”现象，土地供应量每年只是稳步增加。

由于2014年房地产市场较为低迷，2015年合肥的土地放量多年来首次收缩，比2014年减少了21%。

2015年3月，“3·30新政”出台，内容包括二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付；营业税免征期5年改2年。之后，国家又连续出台救市“组合拳”，一线城市和重点二线城市房地产迅速回暖。

但此时的合肥却出现了较为严重的“地荒”，开发商开始争夺有限的土地资源。王敏介绍说，2015年12月，合肥包河区出现了第一块楼面价破万元的“地王”，而在当时，旁边的小区现房均价也不过每平米5000元-6000元。

此后，这一纪录不断被打破。12月30日，政务区的一个稀缺地块拍出了楼面价每平米17000元的最高纪录。

“‘地王’传递出的信号很强烈，同样的地段，地价比楼价还要贵，升值的想象空间有多大？”上海城开集团合肥置业有限公司副总经理吴国琼告诉南方周末记者，“地王”在短时间内频现，是合肥房价开始飙升的标志性事件。

“地荒”导致“房荒”。百瑞网的统计数据显示，截至3月3日，合肥九区库存仅为14745套，最为紧俏的政务区只有3个楼盘的少量户型在售，接近于零库存。

“‘去库存’是全国比较普遍的情况，但是合肥比较特殊，库存不是太大，而是太小了。”凌斌认为，“降首付”“降税费”的政策只是起到了“火上浇油”的作用，合肥楼市过热的根本原因，还是供需不平衡。

市场与政策的博弈

“买车位只相当于医院‘挂号’，挂上号也不见得买得到房。”

当疯涨的市场遭遇到行政法规的强制约束，捆绑车位，捂盘、惜售等现象，便在合肥楼市屡屡上演。

为“加强和完善对商品房价格备案的管理”，自2013年6月，合肥全市的商品住宅均启用了“房价网上备案系统”，实行房价备案网上申报、网上审核、及时公示。

每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价，报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%-10%。若要更大幅度地调整售价，需等到3个月后，再行报备。

吴国琼介绍，价格备案制度全国范围内都有明文规定，不过在很多地方并没有被严格执行。但是在合肥，政府对备案制度的管理极其严格，违反者暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。“规定非常严，违反规定罚款很重，是我所见过的对价格控制最严的城市。”他说。

2015年12月份，合肥房地产市场急剧升温，滨湖区一个楼盘拿地走的是“挂拍”途径，并不受房价备案制度约束，于是直接将每平米5500元-6000元的售价，提升至每平米均价8000元。

与此同时，包河区另一处开发商首期项目开盘，见到与之毗邻的“楼王”楼面价已经达到1万元，便将已经打印妥当，还未上报的备案材料连夜销毁，把均价从7000元每平米修改为1万元每平米，再行报备。

同样是滨湖区的一个楼盘，在2016年2月份楼市最为火爆的阶段，正好赶上3个月一次的备案窗口期，因为春节后房价突飞猛进，只好将已经上报但还未审批通过的备案紧急撤回。

连夜撤销备案的现象，反向证明了房价上涨实在太快。“他们备案的价格已经是往高里报了，但是涨得太快，发现还是报得太低了。”王敏解释说，开发商都来不及3个月调一次价。

并不是所有楼盘都能恰巧碰上备案窗口期。凌斌介绍，“万科森林公园”项目备案价格已经报批，在认筹阶段遭遇楼市疯涨，碍于政府限价的压力，不能迅速“随行就市”，于是将小区车位与房子一起捆绑销售。

“买车位只相当于医院‘挂号’，挂上号也不见得买得到房。”凌斌说，最高的一个车位卖出了50万天价。如果将车位溢价一并核算，备案价为8000元每平方米的住宅，实际售价已经达到12000元-13000元每平米。

此后，捆绑车位成为合肥房地产市场较为普遍的现象。之后，“捆绑装修”的变相溢价手段也在酝酿当中。

由于临近“3·15”，有的开发商不敢搞争议极大的捆绑销售，于是干脆不再对外销售，捂盘、惜售的现象开始大量涌现。

因此，尽管楼市火爆，合肥市在2月份的成交量只有5600余套，为5年来同期最低水平。“不是没人买，大家都抢着买，是没人卖了。”

旱的旱死，涝的涝死

合肥在“人口输出”与“回乡置业”两个环节，吸附了全省的房产购买力。

与合肥一房难求的局面大相径庭，安徽省境内地级市的房地产市场则是库存居高不下的窘境。

据安徽省经济信息中心发布的报告显示，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2015年前10个月，安徽全省房地产库存面积达32844.2万平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需5.3年才能消化。

其中，皖北宿州市、亳州市、阜阳市商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年。皖南部分城市去化周期则在7年至9年，有的甚至在10年以上。

安徽新安房产网铜陵版主编潘祥云2012年大学毕业后，在合肥买了一处住宅，当时每平方米的价格为5600元，经过新一轮的涨价，这套房子在二手房市场上的报价已经达到12000元—13000元每米，足足上涨了一倍多。

而他两年前在老家铜陵市购入的一套商品房住宅，每平方米单价反而跌了300元。“我的感受是最直接的，在合肥买房赚钱，在地级市买赔钱”。

铜陵市2月份商品住宅销售量仅有五百余套。潘祥云观察发现，“降首付”“降税费”的救市政策，对地级市楼市的刺激十分有限。

其原因在于，合肥这样的省会城市房价相对较高，居民购房最大的困难是凑首付款，降首付比例相当于降低了购房门槛，因此新政的刺激立竿见影。而在三四线城市，房价相对低廉，新政的效果不明显。

更重要的原因在于，人口在源源不断地从三四线城市流向大城市和省外。凌斌调研发现，合肥市每年的商品房消费群体当中，拥有合肥市区户籍的当地购房者只占到35%，全省其他市、县的购房者则为38%。

安徽省在2014年有户籍人口将近7000万人，常住人口却只有6082.9万人，属于典型的人口输出省份。凌斌介绍说，在全省人口外流的大环境下，作为全省的中心城市，省会合肥每年仍保持着15万人以上的人口净流入。

这意味着，合肥在“人口输出”与“回乡置业”两个环节，吸附了全省的房产购买力。而一系列救市政策，则加快了房地产市场两极分化的趋势。