土拍溢价率是什么意思

土拍溢价率实际上值得就是土地溢价率，指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

溢价简单的解释，就是指超出原本土地所有成本价格的部分。而溢价则是指比原来的价格高，高出的部分用百分比进行表示，值得就是溢价率，也就是我们所说的涨幅。

土拍溢价率的计算公式为：

土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100��

土地的成本价，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单的来说，就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

在土地拍卖当中，如果土地溢价率越高的话，那么就表示未来楼市上涨的行情就越好。但是有些地方在土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，那么是可以现场终止拍卖的，转而采取其他方式出让土地。

土地拍卖的面积指什么

土地拍卖楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。

计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系，一是土地本身的价格，二是规划容积率。

土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)。

楼面价和房价的关系

楼面价与房价之间为正比例关系，也就是说楼盘的楼面价高房价肯定也高，一般情况下，房价是楼面价的两三倍，但实际房产销售市场中也存在不正比的情况，因为有些开发商会根据周围环境、配套设施等因素对价格进行调整，两者之间的关系还需看具体情况而定。