2018年市场总结报告——政策篇：房住不炒基调下，调控深度化、精细化、自主化 | 装修达人 | 装修头条

1.1 调控目标：从坚决抑制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨的转变

2018年3月两会工作会议上提出坚持住房不炒定位，建立长效机制，7月在中共中央政治局会议上进一步提出坚决抑制房价上涨。调控目标从坚决抑制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨的转变。房价上涨预期被打破。

图:2018年住建部楼市的调控路径

资料整理：诸葛找房

1.2 调控策略：由短期控制转为预期管理

从2016年10月开始各城市陆续出台限购限贷政策，2018年调控政策进一步扩围或升级，部分三四线城市也积极跟进，据诸葛找房数据研究中心统计，目前在全国31个省中，共有26个省70余城市执行楼市“限购限售”政策。海南从省级层面进行限购、限售。调控从需求端逐渐深入供应端，并且强化市场预期管理，这也将对这一轮的房地产市场走势产生至关重要的影响。

图：部分城市限售限购地图

资料整理：诸葛找房

注：深红色为限售、限购地区。浅粉色为限售地区。

2018年下半年，中央出台的调控政策频率明显下降。6月26日，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。7月31日住建委公布了一批各地查处违法违规的企业名单和中介机构。此后各地强化对房地产市场秩序整顿。先是北京、上海等一线城市先行开展，一些热点二线、省会城市积极跟进。由需求侧向规范市场秩序的供给侧转变。11月住建部公布了第三批违法违规的房地产开发企业和中介机构。

表: 2018年下半年进行规范市场秩序的城市

资料整理：诸葛找房

1.3 调控范围：由点及面，由表及里，由发达向欠发达转变

调控政策由点及面，更加注重调控范围的全面性，由市向省扩张，2018年超省级出台的调控政策超过25条。调控从供给到需求端精准施策，注重房地产市场的规范和监管。调控的范围更加全面。

表: 2018年部分省级出台的调控政策

资料整理：诸葛找房

调控范围由一线、热点二线向三四线蔓延，由东部发达地区传递到西部欠发达地区。

图：2018年各城市出台政策频次

资料整理：诸葛找房

1.4 调控新思路：地方自主性提高，由“分类调控”转为“分类指导”

12月末中央经济工作会议上指出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。由“分类调控”改为“分类指导”，强调因城施策，尊重不同城市的实际情况，提高地方政府在房地产市场调控政策微调上的自主性。与此同时，在提高地方政府调控政策微调自主性的同时，也继续强调要“夯实城市政府主体责任”，这也将对地方政府形成一定的约束力，防止房地产市场因为政策变化再次出现波动，这也是贯彻执行稳市场、稳预期的基调。预计 2019 年，中央一方面将密切关注市场基本指标、加强地方政府考核；另一方面将金融、土地、财税、住房保障和市场管理等一揽子短期调控交由各地因地制宜、精准施策。

图：2018年12月以来部分城市调控政策

资料整理：诸葛找房

1.5 棚改货币化安置收紧:因地制宜的推进棚改货币化安置

2018年7月住建部表示，对于商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

棚改融资从抵押补充贷款PSL贷款转向专项债，融资难度提升、规模减少，货币化安置比例将大幅下降。未来两年新开工数量也逐步减少，2018年棚改新开工616万套，超额完成 580万套计划。按照国务院 2018-2020年新开工 1500万套的规划，剩余棚改任务仅884万套。

图: 2013年以来棚改规划及完成情况

数据来源：国家统计局诸葛找房整理

2018年7月住建部会同开发银行、农业发展银行印发的关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知：对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。从2018年月度的新增贷款可以明显看出，7月份以来PSL新增贷款规模明显减少，2018年上半年新增贷款规模达到了4976亿元，而下半年PSL新增的贷款规模仅有1944亿元。PSL贷款规模收紧，棚改货币化安置减少逐渐转向实物化安置。

图：2018年月度PSL新增贷款规模

数据来源：住建委诸葛找房整理

图：棚改相关政策规定

资料整理：诸葛找房

我国棚改在2014年之前主要是以实物化安置为主，但是在2014年后，由于国家房地产去库存政策的逐步推进，棚改转而以货币化安置为主，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等方式。根据诸葛找房监测数据，2013年、2014年棚改货币化安置比例分别为7.9%和9.0%，2015年比例为29.9%，而2016年这一比例大幅上升至48.5%。棚改货币化离不开资金支持，PSL则是支持棚改货币化的主要资金来源。2014-2016年PSL新增抵押贷款的规模不断扩大，2016年达到了9714万亿元。棚改货币化刺激了三四线城市的大量的购房需求，随着三四线商品房市场量价齐升，住建部在2017年就明文提出合理控制棚改货币化安置比例。2017年8月，住建部等六部委发文：“商品住宅消化周期15个月以下市县，应控制货币化安置比例，提高实物安置比例”。此后，低库存地区货币化安置项目融资也逐步收紧。

图：2014-2018年新增抵押补充贷款规模