商品房产权从什么时候开始计算

商品房产权分为土地使用权和房屋使用权两部分，其中房屋使用权是永久的，但土地使用权只有70年，一般说的产权70年就是指的土地使用权年限，这个年限是从开发商拿地开始计算的。

房屋建筑产权的归属年限包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。普通住宅产权只有70年，70年后政府可以无偿收回。

买商品房注意事项

1、户型合理性

赠送区域理论上来说是一个附加值，它不是你必须要的一个区域。赠送面积会使建筑密度增加，影响部分空间(客厅、餐厅、厨房)的正常使用及采光等，所以面对赠送面积，一定要仔细考察清楚。

2、装修成本

这些面积在当初的户型图上看得确实很诱人，但真正到准备装修时，才发现这些“没花钱”的面积处理起来还真不容易。如挑高阳台在后期装修的时候，顶是比较难处理的，除非做成玻璃房，而且下水、承重等都是有隐患的，很多时候后期装修的钱都快够你买那两三个平方了，所以购房者要理性看待。

3、户型实用性

对于赠送面积还有一个重点需要关注，那就是赠送面积好不好用，能不能用。“我看过的一个房子，户型图上看赠送很大，但是实际去工地看，要是买了，改造起来麻烦大了。”这也是赠送面积中最容易被忽略的问题，大多买房人对于图上标准的尺寸及空间布置没有太多概念，只看到有赠送面积就觉得很划算，但往往有些赠送面积并不实用。

4、实地考察很重要

面对赠送面积的实地考察是一个重要的环节。最好的当然是看现场，到工地上看看要买的房屋的真实面貌是最直观的，也会对赠送面积的实用性有最直接的感受，判断一下交房后的使用成本。

5、赠送与小区舒适度

从政府层面来讲，出让土地是限制容积率的也就限制了用地强度，面积赠送实际上是不计入容积率内的，过大的面积赠送变相的增加了用地强度，增加了楼栋相应的建筑面积、人流量与之相匹配的消防、供水、供电和交通压力。试想一下，你现在住的是两梯的18层电梯房，现在的小区状况还算满意，如果某一天楼层增加到26层，人口增加了30��那么电梯使用强度会成倍增加，小区产生的垃圾量也会大幅增加，小超市买东西也要排队很长时间，停车位也要靠抢了。赠送面积过大增加容积率影响居住舒适度的意义就在于此。