什么情况下宅基地不能转让

1、房地产分离出卖，宅基地不可以转让。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，宅基地不可以转让。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效.房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、宅基地转让违法。主要包括转让下列房地产：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

宅基地转让的条件

宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)转让人拥有二处以上的农村住房;

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

(4)转让行为征得集体组织同意;

(5)宅基地使用随房一并转让。

农村宅基地转让的除外条件

1、宅基地使用权不得单独转让，必须和住房一起转让。

2、下列转让应认定无效：

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。