动迁房和商品房有什么区别

动迁房和商品房的产权有所不同，其中动迁房不是完全的产权，也就是说，它有完整的房屋所有权，但却可能没有完整的土地使用权。大多数动迁房的土地性质是分配土地而没有缴纳转让费。在未来的第二次交易时，土地出让金必须得偿还。而商品房是一种完整的产权，也就是说，它具有完整的房屋所有权和完整的土地使用权。商品房的土地性质是出售的，交纳过土地出让金的

动迁房和商品房的品质可能会有所不同。动迁房的建设利润一般都会受到严格的限制，所以建筑商为了在唯一的资金范围内赚取最大的利润，就会偷工减料。因此，动迁房的质量普遍较差。商品房的质量会比拆迁住房的质量更好。

动迁房和商品房的再交易时间会不一样。动迁房一般都有交易时间的限制，几年内不允许挂牌转售给他人。商品房的交易时间是不受限制的，你买的房子如果是已经办理了登记，你可以挂牌交易。因此，消费者在购买商品房时，必须注意审查“五证”。即“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设项目规划许可证”、“建设许可证”和“商品房预售许可证”。

动迁房买卖风险

履行周期长，变数多

动迁安置房伴随着政策的约束，这也正是其价格低的原因所在。一般情况下，若干年内不得进行出售，也就是在签完自行制作的房屋买卖合同后好几年不能办理房屋过户手续，在这个过程中会产生很多变数，这些变数风险极大。

市场变化，一房多卖

房地产市场变动很大，尤其是在上海，房价日新月异。由于动迁房的买卖从签订合同到实际办理过户手续要经历几年的时间，房价可能已经有了很大的变化甚至翻倍，所以等到办了过户手续的时候，出售房屋一方可能会难以接受当初出售的价格，产生心理落差，从而违约。由于只签订了自制的房屋买卖合同，在房产交易中心并无登记，卖方拿到房产证后，往往涉案房屋的价格已经大幅上涨，此时卖方惯常做法是找各种借口拖延配合买方办理过户手续或直接要求增加房屋价款，在遭到拒绝后可能找到另一个买家，并办理房屋过户手续。而因为已经办理过户手续，新的买家以善意第三人的身份获得房屋，原来的买家就难以再获得房屋了，即使追究卖家责任，获赔的违约金也远不如房价的上涨幅度了。

签署合同的当事人死亡或者家庭发生离婚纠纷

因购买房屋到实际办理过户时间跨度太长，合同双方就会发生一些较大的变化，比如合同当事人去世，就是一个很大的麻烦。因为动迁房无法办理过户手续，所签订的合同都是自制合同，而签合同的对方可能只是家庭中的某一个人，当此人去世后，该房屋就由其继承人继承，那么这份合同是否还会获得继承人的认可就很难说，另外，因为合同当事人已经去世，合同也是非官方认证的合同，那么合同上的签名就很难去核实其真实性，一旦继承人否认合同的真实性，合同相对方就会面临被解约的危险。

动迁安置人口内部矛盾

动迁房往往牵连整个家庭，而拆迁安置房出售人往往不是唯一所有权人，该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。这种情况在司法实践中亦较为普遍，也很有可能会导致合同相对方的直接损失。