商品房买卖合同备案的法律效力是什么

一、商品房买卖合同备案的法律效力

1、对合同效力的影响

根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）第9条的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续的不影响合同的成立及效力。

2、法律效果

合同登记备案后，房屋预购人还可以对抗商品房建设施工承包单位对该工程折价或拍卖价款的优先受偿权。《合同法》第286条规定：“发包人逾期支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就从该工程折价或者拍卖的价款中优先受偿。”根据最高人民法院相关司法解释的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

二、所有的商品房买卖合同都要备案吗？

我国法律对商品房买卖合同（预售）的备案规定的比较详细，要求也比较严格，其属于一种行政管理的手段和措施，主要是为了规范房地产市场违规销售、一房二卖等乱象。商品房买卖合同（现售）的备案规定比较简单，如《商品房销售管理办法》第八条的规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”换句话说，在对现售房屋进行交易的情况下，只要卖方即房地产开发企业具备一定的资格（具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;持有建设工程规划许可证和施工许可证），现售的房屋取得了竣工验收合格证明，完成了商品房的初始登记（取得了大产权证)，其与买受人签订的商品房买卖合同则不需要在房产交易管理部门进行销售备案登记，只要在法律规定的合理期限内办理产权变更登记即可。