诸葛科技：无锡5月市场活跃度回落二手房表现好于新房

一、5月无锡新房市场供需两弱

(一)成交：新房延续回落态势，成交再降3成

进入2023年，在春节假期过后，市场恢复常态化运行，前期出台的利好政策逐步发酵，加之无锡首套房贷利率降至3.8%，释放信贷宽松信号，积压的需求集中释放，3月份进入传统的楼市小阳春，房企推盘节奏加快，加之加大营销力度，成交达到年内峰值。而随着一季度需求的集中释放，需求端略显乏力，市场热度未能延续，4、5月份连续两月下滑。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月无锡新房成交1919套，环比下降31.17%，同比下降18.69%。从累计成交来看，2023年1-5月无锡新房成交10958套，同比上升11.93%，较2021年同期下降51.75%。展望6月，房企进入冲刺半年业绩的节点，推盘力度加大，成交有望小幅回升。

(二)价格：5月新房价格止跌回升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月无锡新房成交均价为24240元/㎡，环比上升3.95%，同比上升0.56%。继4月份房价回落后，5月房价止跌回升，主要是高价项目集中的滨湖、新吴两区成交占比提升带动整体房价上扬。

(三)库存：推盘量降至年内低谷，库存量连续8月回落

2023年初，在春节假期干扰下，房企推盘热情不足，2月以来推盘量开始增加，3月小阳春来临，推盘量达到年内小高峰，进入4月份，房企推盘积极性减弱，5月推盘量达到年内低谷。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月批准上市套数为348套，环比下降36.15%，同比下降79.25%。从库存来看，5月无锡新房库存为25847套，环比回落5.73%，同比下降33.64%。本月推盘量明显减少，带动库存量再度回落，至此，新房库存已经连续8月下滑。

5月份，无锡新领销许项目仅1个，较上月减少3个，共申领348套，较上月减少197套。整体来看，本月推盘量继续减少，仅有锡山区一个楼盘申领销售许可，房企推盘热情不足，预计6月份半年度节点来临，房企的推盘积极性将会有所提升。据统计，无锡目前有超80个待入市项目，预计下半年将会迎来集中入市的小高潮。

(四)分区：六大城区成交全线下滑，滨湖成交占比提升明显

从2023年5月份无锡各城区的成交表现来看，六大行政区全线下滑。惠山区跌幅居首，本月成交295套，环比跌幅为56.81%；锡山区本月成交312套，环比下降36.2%，位居跌幅第二；梁溪区紧随其后，单月成交234套，环比下降28.22%，位居跌幅第三。

从成交占比来看，新吴区成交占比领先，本月占比27.31%，较上月扩大2.95个百分点；滨湖区位列TOP2，成交占比为18.39%，较上月扩大3.83个百分点。

(五)板块：滨湖区山水城板块跃居成交榜首

从各大板块的成交表现来看，本月滨湖、新吴两区热点板块聚集，各有7个板块上榜。其中，滨湖区包揽前二，山水城板块跃居榜首，单月成交119套，均价为34018元/㎡；奥体板块位居TOP2，单月成交114套，成交均价为33160元/㎡；新吴区的泰山路板块位居第三，5月成交105套，成交均价为19756元/㎡。

(六)房企：中信泰富销售额超5亿元跃居TOP1

从房企在无锡市场的表现来看，本月中信泰富销售额领跑各大房企，5月成交金额5.1亿元；美的置业以4.2亿的销售额位列第二；万科、招商蛇口、旭辉紧随其后，单月销售额均在3亿以上。可以看出，除了像中信泰富、招商蛇口、建发、华润这些国央企外，很多大型民企也在无锡市场有着突出表现，如万科、美的置业、旭辉等。

(七)楼盘：美的卓越上城壹号销售套数领跑

从5月份无锡新房成交套数排行来看，新吴、惠山两区热销楼盘密集分布。其中，美的卓越上城壹号维持优越表现，本月跃居首位，单月成交94套，成交均价为20102元/㎡；中信泰富玖著紧随其后，单月成交92套，成交价格为34652元/㎡；愉樾天成成交58套，成交价格为32009元/㎡，晋升本月成交前三。

从成交金额排行来看，中信泰富玖著销售额为4.9亿元领跑各大楼盘；愉樾天成以2.5亿的销售额位居TOP2；新吴区的美的卓越上城壹号、融创CHINA山水江南位居第三、四，成交金额均在1.6亿元以上。

二、本月二手房成交跌幅收窄，表现好于新房

(一)成交：二手房成交好于预期，跌幅收窄

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月无锡二手房成交4215套，环比下降12.84%，跌幅收窄10.98个百分点，同比上涨16.99%。从累计来看，1-5月份无锡二手房成交21459套，同比上涨115.26%，达到近五年来同时期的峰值。

一季度，在积压需求集中释放效应的带动下，二手房成交走高，3月份达到年内小高峰，进入4月，成交热度有所回落，但是整体仍位于历史较高位，5月成交虽然延续下跌态势，但是跌幅有所收窄，表现好于预期。

(二)价格：二手房市场价格止跌回升，环比上升0.07%

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月无锡二手住宅市场均价为18316元/㎡，环比微升0.07%，同比下降4.66%。无锡二手住宅市场均价连续6个月回落后本月止跌回升，但是升幅较小。值得注意的是，当前市场情绪仍然不稳定，业主对未来市场预期仍不高，未来短期房价仍有下行压力。

(三)调价房源：涨价房源占比连续4月回落