【中指快评】2023年土地供求两端缩量未改，房企投资进一步向核心城市聚集，土拍分化仍将延续

中指研究院分析师孟新增

根据中指研究院数据：截至5月23日，22城2023年涉宅用地合计推出343宗，较去年同期减少210宗，规划建面3065.5万平方米，较去年同期下降44.2%；成交267宗，较去年同期减少115宗，规划建面2380.1万平方米，较去年同期下降33.4%，成交楼面价14700元/㎡，较去年同期上涨23.4%，平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1个百分点，土地出让金3498.8亿元，较去年同期下降17.8%。

根据中指研究院监测，22城中，除郑州外，其余21城均发布涉宅用地拟供地清单，其中有20城发布2023年首批次拟出让清单。截至5月23日，2023年22城拟出让清单合计532宗，已推出313宗(不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地)，未推219宗，其中北京、成都、广州首批次拟出让涉宅用地均已全部推出，济南、武汉推出占比较低。

成交方面，2023年22城首批次拟出让清单地块合计成交225宗(不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地)，其中上海、成都、深圳已完成全部出让，杭州、南京、无锡、青岛完成率在七成左右，宁波完成率刚过五成，北京、重庆、武汉、天津完成率均不足四成。

根据中指研究院数据，截至5月23日，累计来看，全国300城住宅用地成交9113.5万平方米，较去年同期下降28.6%；单月来看，5月全国300城住宅用地成交1989.3万平方米，较上月同期增长70.1%，较上月全月增长2.6%，较去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

整体而言，全国住宅用地成交仍呈缩量态势。一方面，在全国销售市场尚未企稳、企业资金面承压及多地“集中供地”模式调整等因素影响下，地方政府推地力度整体较弱。另一方面，近两年受房地产市场调整影响，企业投资审慎，且投资向核心城市聚集。

销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。2023年以来，热点一二线城市土拍热度有所回升，绝大多数多数三四线城市土地市场仍低温运行。

推出方面，截至5月23日，一线城市推出786.9万平方米，较去年同期下降32.9%；二线城市推出4902.8万平方米，较去年同期下降33.4%；三四线城市推出6620.6万平方米，较去年同期下降38.4%。成交方面，一线城市成交534.8万平方米，较去年同期下降2.7%；二线城市成交3830.6万平方米，较去年同期下降18.5%；三四线城市成交4748.1万平方米，较去年同期下降36.8%。溢价率方面，一线城市住宅用地成交溢价率8.3%，较去年同期提升3.3个百分点；二线城市住宅用地成交溢价率6.8%，较去年同期1.8个百分点；三四线城市住宅用地成交溢价率5.9%，较去年同期提升2.8个百分点。

究其原因，在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

根据中指研究院监测，2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、地方国资是拿地主力。2023年以来，在销售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，但拿地企业整体仍以央国企为主，部分城市民企拿地金额占比提高。

截至5月21日，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%，北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力，而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，其中滨江仍为民企拿地主力；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

整体来看，2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。