诸葛找房：3月苏州新房市场供需两旺 二手房成交创近两年新高

一、新房市场量价齐升，招商蛇口销售业绩领跑

(一)成交：新房成交连续两月回升，3月环比涨幅近5成

进入2023年，在元旦和春节双假期的影响下，1月份新房市场活跃度相对不足，随着春节假期过去，市场恢复常态化运行，加上去年以来出台的多轮宽松政策发酵，积压的需求逐步释放，进入3月传统的小阳春时节，随着供应端发力，成交活跃度再度提升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月苏州新房成交5835套，环比上涨46.68%，同比下降18.81%。从累计来看，2023年一季度苏州新房累计成交12368套，同比下降28.14%。一季度新房成交虽然在逐月提升，但是仍未恢复至去年同期水平。

(二)价格：本月新房成交均价止跌回升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月苏州新房成交均价为27720元/㎡，环比上升9.22%，同比上涨23.32%。新房价格在连续两月回落后本月止跌回升。从成交结构来看，本月姑苏区和高新区高价项目成交占比上升，带动整体成交均价回升。

(三)库存：供应端大幅放量，本月库存量上升

去年底，房企为冲刺年终业绩，推盘节奏加快，随后，进入2023年，1月份在春节假期等影响下，房企推盘量显著下滑，降至历史低位水平，2月市场恢复常态化，加上房企提前备战金三银四，推盘节奏有所加快，3月份迎来传统的楼市小阳春，房企积极推新，供应量较上月翻四倍。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月新建商品住宅批准上市套数为7614套，环比上升447%，同比上升36.9%。从库存量来看，根据数据显示，2023年3月苏州新房库存为52889套，环比上升1.17%，同比下降25.45%。从去化周期来看，本月去化周期为8.9个月，较上月增加了0.3个月。

2023年3月，苏州共有32个商品住宅项目获取预售证，较上月增加22个，共计7614套房源申领销售许可。本月房企申领销积极性较上月明显提升，供应量达到年内小高峰。申领楼盘以相城区和高新区为主要力量，分别推出9个和8个项目。其中朗星雅苑和平江观棠雅苑本月两次申领销售许可，青埭花苑推出套数最多，共计推出1208套房源。

(四)分区：六大区域成交全线上升，姑苏区领涨

从本月苏州区域成交表现来看，6大区域全线上升，其中，姑苏区成交环比涨幅居首，本月成交215套，环比上涨110.78%；其次为高新区，本月成交1042套，环比涨幅为64.35%；吴中区位列涨幅第三，本月成交1510套，环比涨幅为52.83%。

从占比来看，吴中区占比最高为25.9%，较上月扩大1.04个百分点；相城区紧随其后，占比为24.3%，较上月回落1.67个百分点；高新区占比为17.9%，较上月上升1.92个百分点。

(五)板块：吴中、高新区热点板块汇聚，吴中城南板块领先

从各大板块成交来看，本月热销板块主要集中于吴中和高新两区，分别占据6个和5个席位。其中，吴中城南板块本月成交256套，成交均价为26972元/㎡，位居榜首；工业园区的湖东板块位列第二，本月成交201套，成交均价为46016元/㎡；姑苏区的平江新城板块成交150套成为TOP3，成交均价为31902元/㎡。

二、3月二手房成交延续强复苏态势，创下近两年新高

(一)成交：本月二手房成交创2021年以来新高

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月苏州二手住宅成交8338套，环比上涨97.26%，同比上涨148.15%。从累计来看，一季度苏州二手房累计成交16537套，同比上涨71%。苏州二手房延续强复苏态势，成交规模连续三月回升，3月达到2021年以来的峰值。整体来看，一季度苏州二手房市场表现亮眼，已经赶超去年同期水平。

(二)价格：二手房价格连续两月回落

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月苏州二手住宅市场均价为29268元/㎡，环比下降0.69%，同比上涨0.47%。苏州二手房市场均价连续两月回落，随着年后需求的大规模释放，市场热度持续性略显不足，选择降价出售行为有所增多，带动市场均价回落。

(三)调价房源：涨价房源占比回落5.1个百分点，业主信心出现波动

从涨降价房源来看，2023年3月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为17.6%，较上月收窄5.1个百分点。涨价房源占比在连续五月扩大后自2月开始连续两月回落。本轮回暖的持续性开始显露不足，业主信心有所波动，降价出售行为增多，市场信心的恢复不是一蹴而就的，二季度市场热度如何还是要看是否有实质性的利好政策加持。