新周期新模式丨试点范围持续扩大 现房销售改革之路开启

自1994年《城市商品房预售管理办法》正式出台后，在过去将近30年时间里，商品房预售制在中国楼市中发挥了重要作用，推动了我国房地产市场的快速发展。但随着人口红利、土地红利的消失，叠加近年来疫情防控以及宏观调控政策的影响，房企暴雷、项目烂尾、质量纠纷事件频发，商品房预售制的不足逐渐凸显。

2月15日中消协发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》同样显示：房屋质量问题、不符条件强行交房、楼盘烂尾消费者“房财”两空等问题依然是商品房消费领域的“痼疾”。

在此背景下，现房销售呼声再起。1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位。这是住建部首次系统、明确地提出现房销售的概念。

业内人士表示，受去年停工断贷风波影响，现房销售有助于提高消费者的购房信心。此次住建部现房销售概念的提出，主要是针对的是防范烂尾楼、金融风险等，是“保交楼”承诺的体现。随着试点范围的持续扩大，现房销售改革之路或将开启，有助于推动房地产行业建立新的发展模式。

试点规模扩大 现房销售提速

在住建部会议结束后，山东、安徽、四川、河南等地积极响应，先后提出试点现房销售。

具体来看，山东潍坊市召开住房和城乡建设工作会议强调，要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点，引导企业精准研判，避免盲目拿地、同质项目竞争等粗放发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月6日，四川省印发了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中明确提出支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日，河南省住房和城乡建设召开工作会议明确，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

值得注意的是，现房销售并不新鲜。2016年以来，深圳、杭州、南京、苏州等地已经开始试点现房销售。海南作为第一个正式推行现房销售的省份，建立了比较系统的现房销售制度。

2020年3月7日，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。同年5月，海南省住建厅进一步下发《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》中再次明确，在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度，而在该日期之前取得的土地项目，则可继续按预售制度执行。

业内人士表示，按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。预计未来试点规模持续扩大，渐进推行现房销售，符合消费者利益。

供地条款前置 探索新发展模式

除了销售环节外，多个城市将条件前置，从土地出让环节开始探索现房销售模式。据悉，部分城市在此前早已进行过尝试。

具体来看。2014年上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

2016年，南京修改了土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。有数据显示，在2016年至2018年期间南京共“诞生”近70幅地块需要现房销售。

此外，2018年福建出台的《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》中提到，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

据中指监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节试点现房销售。其中，北京2022年各批次涉及现房销售的地块宗数逐渐增加。

在2021年第二批集中供地中，北京大兴区黄村镇地块首次试点竞现房销售面积；随后在第三批集中供地中扩大试点范围，且劲松地块首次试点全部现房销售；在2022年第四批次集中供地活动中，北京推出挂牌的6宗住宅地块全部设置了竞现房销售面积环节，在销售指导价的设置上，还对期房销售与现房销售进行了区别。

业内人士表示，现房销售是大势所趋，但主要目的是为了防范风险。对于房企而言，现房销售有较大的资金压力，会影响到一段时间内整个楼盘项目的开发和推盘量，因此应逐步推进，不可一刀切。

利好优势明显 “保交付”下楼市进入新周期

近年来现房销售呼声再起，究其原因主要在于疫情防控、经济环境、楼市调控的叠加影响：房企“暴雷”、“烂尾楼”风波蔓延、“停工断贷”现象频发。出于保交楼、提振市场信心的需要，商品房预售制度迎来改革契机。

而1月17日，全国住房和城乡建设工作会议也明确指出，2023年房地产工作重点是“稳预期、防范风险、促进转型”。会议明确，要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

可以看出，随着楼市进入新周期，房地产市场需要建立新的发展模式。在“保交付”的前提下，现房销售优势明显。值得注意的是，近年来现房销售比例也在持续上升。

数据显示，2021年6月，全国现房销售占比为9.5%，到2021年12月占比提升为10.4%。而到2022年12月达到13.9%的水平。此外，2022年全国现房销售面积为1.6亿平方米。

业内人士表示，现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。随着现房销售试点范围的持续扩大，预计到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。

中指研究院企业研究总监刘水也表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。

2月24日，瑞银财富管理投资总监办公室发表机构观点称，为保交楼，大部分开发商认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。同时，购房者料将受益于改革，因为住房的建筑质量有望提高。

瑞银进一步指出，未来中国的住房销售安排可能从百分百预售，转向10%-25%的预付加上竣工后付款的模式。