诸葛科技：上海土拍持续升温 2023二批次溢价率创新高 达7.82%

7月11日，上海2023年第二批次土拍拉开序幕，首日成交8宗，揽金193.8亿元；第二日4宗触顶成交，揽金159亿元；第三日浦东新区(2宗)、宝山区(1宗)地块也均触顶成交，收金约52.32亿元。最终，历时3日的上海此轮土拍共计成交15宗地块，其中10宗封顶摇号、5宗底价成交，总规划建筑面积187.34万㎡，共计揽金约405.48亿元，平均溢价率7.82%。整体来看，上海土拍持续升温，本轮再度刷新了溢价率新高，为下半年房地产市场复苏注入“正能量”。具体地块详情如下：

一、热度继续上升，溢价率创新高，触顶率近70%

上海土拍热度持续走高，本轮成交15宗地块，其中有10宗进入触顶摇号，平均溢价率为7.82%，不仅较上一批次7.33%的溢价率上升0.49个百分点，且创自2021年以来各批次土拍的溢价率新高。同时，溢价成交占比仍维持在较高水平，本轮为67%，为2021年以来各批次土拍溢价占比的次高峰。另外，上海本轮土拍热度不减，究其原因，一方面，土拍规则的适度调整即当竞价达到最高限价后，将通过摇号决出竞得人而不再采取此前一次书面报价的方式，为房企竞拍营造出更为公平公正的平台，拿地热情因此提升；另一方面，上海本轮供地质量总体不错，部分地块位于内环核心区域，因此在一定程度上带动本轮土拍仍能保持较高的热度。

二、地块间热度仍存差异，临港新城地块表现平淡

在上海本轮土拍热度持续上升的同时，仍有少数地块表现平淡，以底价收场。其中，此次土拍内环内宅地——杨浦区平凉社区01D4-06地块(平凉街道71街坊)、01D2-03地块(平凉街道75街坊)共吸引了13家房企参拍，经过37轮报价达到22.7349亿元最高限价后进入摇号环节；松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块同样引人注目，7名竞买人经过21轮报价后触及最高限价，进入摇号阶段，由此可见，房企对于城市核心区的土地还是保持着比较高的热情。相反，自贸区临港新片区2宗地块均由地方平台兜底成交。

三、国央企长期担当拿地主力，民营房企“出手”略微加快

从房企拿地情况来看，本轮土拍中国央企仍为拿地主力，收割半数以上，15宗地块中约有11宗被国央企收入囊中，占比近70%，其中包括招商蛇口、保利发展、保利置业、华发股份、上实发展等均有斩获。另有少数民营房企进场“分食”，如大华集团、上海恒都置业等。与此同时，相较上一批次，本批次土拍最大的变化则是房企以联合体形式拿地的情况明显减少，在当前行业资金风险犹存的背景下，房企布局合作间也呈现出略微的谨慎迹象。