诸葛科技：7月新房成交降至近三年低谷 二手房成交同比时隔5月再次转负

一、新房市场供需双降，建发房产销售业绩领先

(一)成交：7月成交延续降温态势，成交规模降至近三年新低

进入2023年，一季度随着疫情防控的放开，加上去年以来出台的多轮宽松政策发酵，积压的需求集中释放，3月楼市小阳春效应下，房企推盘力度加强，成交达到年内小高峰。但是这一波热潮未能延伸至二季度，在需求释放接近完毕后，4月份成交活跃度下滑，5月苏州接连两次松绑公积金贷款政策，包括贷款额度提升以及公积金可作为首付款等，促进刚性和改善性需求的释放，带动成交逆势回升，6、7月份成交再次滑坡。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月苏州新房成交2219套，环比下降48.01%，同比下降48.55%。从累计来看，1-7月苏州新房累计成交26828套，同比下降44.19%。7月份苏州新房市场延续降温态势，成交创近三年新低，尽管7月底中央接连对房地产发声，释放积极信号，但是尚未有实质性的具体举措出台，购房者入市积极性仍不高，除非有实质性政策出台，否则市场仍将维持低温态势。

(二)价格：本月新房成交均价止跌回升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月苏州新房成交均价为28531元/㎡，环比上升2.73%，同比上涨24.62%。本月新房价格止跌回升，主要是由于低价项目集中的吴中区和吴江区成交占比明显下降，而相城区和工业园区等成交占比提升，带动整体房价小幅上行。

(三)库存：7月进入传统淡季房企推盘量明显下降

进入2023年，年初在春节假期等影响下，房企推盘量降至历史低位，3月份迎来楼市小阳春，房企积极推新，供应量环比翻四倍，进入4、5月份，房企推盘热情逐步减退，6月份作为上半年房企冲刺业绩的节点期，房企推盘热情高涨，推盘量达到除3月外的小高峰，7月淡季效应下，推盘量降至低位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月新建商品住宅批准上市套数为1498套，环比下降61.5%，同比下降39.7%。从库存量来看，根据数据显示，2023年7月苏州新房库存为51050套，环比下降1.22%，同比下降24.14%。库存规模连续三月下滑，去库存取得一定效果，供应端减少供货是一个重要原因。从去化周期来看，本月去化周期为11.14个月。虽然库存量呈现下滑态势，但是去化周期仍然不短，销售端不理想使得去化周期拉长。

2023年7月，苏州共有6个商品住宅项目获取预售证，较上月减少21个，共计1498套房源申领销售许可，申领预售建筑面积为18.99万㎡。在6月半年度节点过去后，7月份进入传统的淡季，房企推盘积极性减弱，申领销售许可数量明显减少。7月申领销售许可的楼盘主要集中于吴中区、相城区和吴江区，分别有3个、2个、1个楼盘。

(四)分区：六大行政区成交全部滑坡，相城区成交占比最高

从本月苏州区域成交表现来看，6大区域成交量全线滑坡。其中，吴中区本月成交327套，环比跌幅为71.29%；姑苏区和吴江区跌幅紧随其后，环比跌幅分别为69.29%和66.85%。高新区跌幅最小，单月成交492套，环比下降11.35%。

从成交占比来看，相城区成交占比最高，本月成交占比为33.6%，较上月扩大11.64个百分点；其次为高新区，本月成交占比为21.2%，较上月扩大8.72个百分点。吴中区成交占比较上月回落11.47个百分点，下降幅度最大。

(五)板块：新区核心板块以单月162套成绩跃居成交榜首

从各大板块成交来看，相城区和吴中区本月热销板块集中分布，分别上榜7个和5个板块。其中，新区核心板块位列首位，单月成交162套，成交均价为47781元/㎡；相城核心板块本月成交147套，位居第二，成交均价为30074元/㎡；吴江区的黎里板块位居TOP3，单月成交144套，成交均价为20588元/㎡。

(六)房企：建发房产单月销售额破16亿元遥遥领先

从7月房企在苏州的销售业绩来看，建发房产单月销售额破16亿元，领先各大房企，凭借着热销的建发·缦云华庭项目拿下本月销售冠军；其次为龙湖集团，单月成交金额为9.1亿元，位居TOP2；万科位居第三，本月销售额为7.6亿元。可以看出，本月部分优质头部民企开始崭露头角，如龙湖、万科等，国央企建发房产、中国铁建、招商蛇口等仍然占据重要席位。

(七)项目：建发·缦云华庭项目成为本月销售套数和金额榜首

从苏州新房成交套数TOP20项目来看，相城区最为聚集，有7个项目上榜，其次为高新区、工业园区和吴江区，均有4个项目上榜。建发·缦云华庭项目本月销售套数领跑，单月成交153套，成交均价为48038元/㎡；华侨城龙湖启元位列第二名，本月成交91套，成交均价为29916元/㎡；朗诗吴风和苑本月成交78套，成交均价为36076元/㎡，位列第三。

从成交金额来看，本月仅有一个项目单月销售额破10亿，建发·缦云华庭、朗诗吴风和苑、万科·朗拾包揽前三。二、二手房成交同比时隔5个月再次转负(一)成交：二手房成交四连降，同比自今年2月首次转负

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月苏州二手住宅成交4448套，环比下降21.87%，跌幅扩大4.94个百分点，同比下降20.46%。这是今年2月份以来同比首次转负。从累计来看，1-7月苏州二手房累计成交41575套，同比上涨53.77%。苏州二手房成交连续4月下滑，达到历史较低水平，整体市场活跃度不足。

(二)价格：二手房价格连续6个月维持下滑态势

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月苏州二手住宅市场均价为28814元/㎡，环比下降0.66%，同比下降2.46%。苏州二手房市场均价连续6个月维持降势，今年以来苏州二手房挂牌量持续上行，业主对未来预期不足，为了加速出手降价出售行为增多，带动房价稳步回落。

(三)调价房源：涨价房源占比较上月回落1.3个百分点

从涨降价房源来看，2023年7月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为12.1%，较上月收窄1.3个百分点。自2022年9月开始涨价房源占比连续5月扩大，随后在2023年2月开始连续6月回落。当前来看，业主对后市信心不足，更倾向于将手头房产降价卖出，回笼现金。当前市场信心降至历史低位，市场迫切需要松绑政策出台以提振日渐低迷的市场情绪。