诸葛科技：二手房价连续6月下行 利好政策密集落地助力预计下月房价止跌转稳

一、百城二手住宅市场均价连续6月下滑，下降城市数量增至85城

据诸葛数据研究中心监测数据，2023年8月100个重点城市二手住宅市场均价为15429元/平方米，环比下降0.52%，较上月扩大0.26个百分点，同比下降1.86%，较上月扩大0.37个百分点。本月，二手房价格达到近三年低谷，且创下近三年的最大跌幅。进入8月份，二手房市场继续下行，房价连续6月维持下滑态势，市场已经接近底部。

政策方面，8月25日，住建部等三部门提出推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施；同日，财政部等三部门发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出换房退个税优惠延长至2025年底；8月27日，证监会连发三文，支持适度融资需求，释放积极信号；随后，广州、深圳、成都、武汉等多城落实认房不认贷政策，热点城市“认房不认贷”时代即将到来；8月31日晚，中央释放重磅利好，央行、国家金融监督管理总局释放重磅利好，降低存量首套住房贷款利率，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20基点；统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限，首套房最低首付比例不低于20%，二套房最低首付比例不低于30%。至此，政策利好接连落地，预计接下来二手房市场有望获得好转，市场将会逐步走出当前低迷的行情，后续房价跌幅有望收窄乃至止跌回升。

从环比涨跌城市来看，8月份15城二手住宅市场均价上涨，较上月减少14个，平均涨幅为0.24%，涨幅较上月收窄0.28个百分点；85城二手住宅市场均价下跌，较上月增加14个，平均跌幅为0.77%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。至此，价格环比上涨城市数量连续两月减少，本月再次刷新近三年来的最低水平，市场信心降至低谷，尽管政策端已经出台了一波利好，但是业主信心短期内并未获得明显提振，当前来看业主和购房者对政策刺激的敏感性降低，因此在本轮政策发布后市场情绪好转可能还需要一段时间。

二、各等级城市市场均价全部转降，三四线城市领跌

分城市等级来看，2023年8月，各等级城市市场均价全线下滑。具体来看，一线城市市场均价为61273元/平方米，环比下降0.08%，同比上涨6.42%。至此，一线城市结束了连涨一年以上的行情。本月北、深两城市场价格回落，带动一线城市价格止升转降。

二线城市市场均价为18580元/平方米，环比下降0.56%，同比下跌2.92%。二线城市市场均价跌幅扩大，本月包括郑州、南京、南昌、合肥、沈阳等多城出台了房地产优化政策，从力度来看，大部分为旧有政策的集合，以放松公积金贷款、购房补贴、降低贷款利率等为主，放松力度一般，对市场的实际带动作用有限。

三四线城市市场均价为9583元/平方米，环比下降0.68%，同比下跌3.81%。三四线城市市场均价连续一年以上呈下滑行情，虽然本月部分三四线城市房价出现补涨，但是难以带动整体市场的回稳，预计在本轮救市政策落实后，三四线城市将会成为最晚复苏的城市。

三、八大经济圈同环比全部下降，东北城市跌幅领跑

从区域市场均价环比来看，2023年8月，8大经济圈市场价格全线回落。其中，东北城市跌幅稳居榜首，本月市场均价为9959元/平方米，环比下降0.83%；中部城市跌幅紧随其后，本月市场均价为9270元/平方米，环比跌幅为0.81%；西南城市位居跌幅第三位，本月市场均价为10171元/平方米，环比跌幅为0.67%。

同比方面，8个经济圈仍然难逃全部负增长的局面。其中，东北城市跌势领先，8月同比下降6.89%；中部城市位居第二，同比下降3.31%；长三角经济圈次之，本月同比下降2.28%。

四、延安、榆林等三四线城市价格补涨，芜湖、宿迁等长三角多城跌幅显著

从环比涨幅前10的城市来看，以三四线城市为主，环渤海和西北城市占据主力。延安位居涨幅TOP1，8月市场均价为6599元/平方米，环比上涨0.58%；其次为泉州，本月市场均价为16547元/平方米，环比上涨0.52%；榆林位居涨幅第三，本月市场均价为10384元/平方米，环比上涨0.37%。鄂尔多斯、淄博、唐山等三四线城市也有小幅回升的态势。究其原因，一方面，这部分城市本身基数较低，在疫情影响下房价下降明显，疫情放开后房价出现补涨，另一方面，这些城市多为本身具备的一定的资源优势加持，比如延安的红色旅游、榆林的煤炭资源等，但是，受限于地理位置、城市配套、人口等，长期来看这一波增长态势恐难以维持。

从环比跌幅前10的城市情况来看，长珠三角城市成为主要力量。其中，廊坊跌势领先，本月市场均价为11145元/平方米，环比下跌2.25%；芜湖位居跌幅TOP2，本月市场价格为12667元/平方米，环比下降2.09%；桂林跌幅居第三，本月市场价格为6566元/平方米，环比下跌1.99%。同时，像南京、南通、常州等长三角的二线城市价格也持续下降，本月价格下降城市已经达到85城，达到历史峰值，市场信心降至低谷，随着利好政策轮番出台，触底反弹时刻即将到来。