合生创展上半年营收毛利双增长 资金面平稳且充裕

　　随着今年上半年前期政策措施的落地，房地产复苏通道已开启。但短期来看，房地产行业的风险仍在逐步出清过程中。

　　

　　据不完全统计，在已公布半年报业绩的上市房企中，实现净利润同比增长或扭亏为盈的企业占比不足三成。

　　

　　行业转折阵痛之下，大部分房企在财报面上有着不同程度的下滑，即使往昔的TOP10也不例外。但合生创展却依靠稳健的经营策略和确定性的盈利能力，跑赢了行业大势。

　　

　　8月29日，合生创展在港交所公布2023年中期业绩报告。报告显示，截至2023年上半年，企业实现营收约为150.80亿港元，同比上升14.5%。实现毛利润为53.77亿港元，同比上升75%；毛利率为35.66，同比提升13个百分点。净利润约44.75亿港元，核心利润15.81亿港元，同比上升183%。

　　

　　

　　债务结构优化 资产结构延续向好态势

　　

　　值得注意的是，合生创展也是最早踩下债务刹车的房企之一。在行业震荡不断中，合生创展凭借审慎稳健的财务政策，维持了良好的财务状况，延续了资产质量向好的趋势。

　　

　　截至2023年中期，合生创展负债总额为1966亿港元，有息债务总额914.26亿港元，负债规模较2022年12月31日下降了5%。

　　

　　中指研究院曾指出，今年三季度为仍为房企偿债高峰。数据显示，今年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，一年内到期余额仍高达9277.6亿。

　　

　　但合生创展通过合理控债，依托多元化融资渠道降低融资成本，进一步优化了债务结构。

　　

　　中期公告显示，截至2023年6月末，合生创展公开市场债务仅为132亿元，较2022年末下降了12%。今年年内，合生创展公开市场到期债务仅约2.375亿美金美元债及约6.6亿人民币商业类CMBS，其中商业类CMBS已于8月完成了置换。

　　

　　值得关注的是，当不少企业前仆后继倒在还债路上，合生创展却从2022年至今已累计兑付价值92亿元的公开市场产品，其中包括美元债、港元债、商业类CMBS、购房尾款ABS、供应链ABS等。

　　

　　此外，合生创展的资金流动性充足，延续资产结构向好的态势。截至2023年中期，合生创展总资产约为2958亿港元，流动资产总额约为1788亿港元，资产净值约为992亿港元。面对724亿港元的净债务，合生创展的优质资产也完全能够覆盖债务缺口。

　　

　　今年4月，国际知名评级机构标普于将合生创展集团的评级展望从负面调整至“稳定”，稳定的展望反映了未来12个月合生创展集团流动性恶化的风险降低。这也是自2022年以来中国房地产民营企业中极少数修复其国际信用评级的企业之一。

　　

　　核心业务持续盈利 多元业务轻重并举

　　

　　在“保交付”背景下，合生创展一直坚守保交楼、保预售、保开工、保竣备的“四保方针”，兑现企业承诺，保障合生创展业主、债权人和投资人等多方的权益。

　　

　　2023年中期，合生创展交楼收入约为110.61亿港元，较去年上升37%，平均价格较上年同期上升17%；交付总建筑面积约54.3万平方米。再次以品质交付，直观地展现出合生创展的产品力、服务力及社会责任力。

　　

　　当下，随着中国房地产转向存量市场，房地产行业进入高质量发展的“品质时代”。在行业转折之年，合生创展率先进行了战略优化和品牌焕新，立足于常态化的品质管理，以“四位一体”的品质管控体系为手段，多维度提升了住宅产品的品质力，保障了核心业务的持续盈利。

　　

　　同时，合生创展通过“中高端精品发展”战略，引入国际潮流人居理念，先后推出市场热销的合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等一系列精品，缔造出众多时代标杆的高品质住宅，为满足消费者们更多样化的生活需求和居住标准，提供了更多元的美好生活选择方案。

　　

　　2023年上半年，合生创展实现合约销售额为160.62亿元，其中物业板块合约销售额为155.67亿元，装修合约销售为4.95亿元。在楼市下行压力仍然较大的态势中，展现了顽强、韧性发展。

　　

　　其中，合生缦系的品质化战略表现格外亮眼，上半年，缦品牌领跑全国高端市场，缦系产品合计贡献销售业绩达109.06亿人民币，占集团总销售业绩的68%。

　　

　　合生缦系是合生针对高端市场的精准化布局，更是合生对国际化高端生活方式的崭新叙事。对合生创展而言，缦系品牌的建设，不仅能提升资产运营价值，也能助力合生旗下产品品质实现全方位的跃升，彰显了合生创展在一线城市高端市场中的核心竞争力。

　　

　　

　　与业务发展战略同样重要的是，合生创展持续以数智化赋能品牌营销，是地产行业中的“元老级”创新营销高手。近年来，合生创展通过打造营销新范式，将年轻活力、潮流创新等新兴要素融合到品牌基因之中，触达主流消费人群，为赋能销售、实现转化提供了有效抓手。

　　

　　除了聚焦地产主业之外，合生创展也根据自身业务情况匹配多元赛事，坚持轻重并举，及时做好业务层的优化分级，不因贪大而盲目“铺摊子”。

　　

　　据悉，合生创展的商业板块已发展成为轻、重两大管理模式，形成双平台业务。目前，合生创展拥有百余个商业地产项目，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，已建成运营的项目面积超过500万平方米，成功构建构建合生汇、超级合生汇、合生广场、hopx超极主场、MOHO等明星IP。

　　

　　

　　其中，旗舰品牌合生汇已成为城市现象级商业地标，出租率动态保持在99%，单一项目日均客流突破12万人次，自有会员数超过200万人。上半年，北京合生汇的零售业态销售达8.6亿，同比高增37%，高于全市增长水平。五角场合生汇成为北上海国际化核心生活中心，项目2023年1-7月总客流 1897万人次。

　　

　　今年上半年，合生创展把握市场节奏，关注城市发展趋势，商业板块版图再拓展，新签项目有青岛北站超级合生汇、广州白云站TOD、上海合生新天地。

　　

　　土储布局聚焦核心 未来盈利可期

　　

　　中指研究院企业研究总监刘水在结合上半年全国房企拿地报告时分析过，在市场筑底修复的阶段，“安全性、流动性、收益性”都较为确定的核心城市优质地块，成为房企“抢地、争夺”的重心。

　　

　　以中海、保利、招商、龙湖、华润、合生创展等为代表的优质房企，也已经拉开了聚焦“核心”的竞争态势。

　　

　　其实一直以来，合生创展始就终坚持在确定性高的区域或城市内做好深耕聚焦，精准研判土地质量，在环渤海、长三角、大湾区等区域的一、二线核心城市持有大量成本低、溢价高的优质土地。

　　

　　截至2023年上半年，合生创展土地储备总面积达2835万平方米，其中74%的地产板块土储和95%的商业版块土储均位于一线城市，不仅为集团未来的持续盈利提供了坚实的基石，也为其隔离了三四线市场下行的风险。

　　

　　其中，合生创展上半年新增一块为位于上海滨江苑项目129东西地块，总计新增土地储备约15万平方米。据悉，上海滨江苑项目系城市更新项目，于2022年成功入市，并于今年3月16日取得预售证。

　　

　　城市更新是合生创展多年来深耕领域，除滨江苑项目外，目前有多个城更项目在合作进展中。比如，在华南区域的重点城市更新项目有凤和项目、广州珠江帝景、番禺项目等。

　　

　　据悉，在回暖态势下，合生创展积极把握行业复苏机遇，正在加大开发力度和供货节奏，在保证财务安全性的基础上相对放开销售速度。

　　

　　近期，房地产的政策支持信号频出。无论是利好需求端的“认房不认贷”、“换房退税”，还是证监会明确的“上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制”，这些政策工具不仅将有利于缓解房企的发展需求，同时，也将会改善金融机构及购房人群对房地产行业的预期。

　　

　　抓住关键的窗口期，是每个自然生物都需要学习的生存技能。面对当前已出现的行业复苏关键期，也只有像合生创展这样持续盈利、坚持良性发展的长期主义房企，才能有机会在新的新周期中，探索行业新发展模式中的结构性机会，谱写它的下一个三十年。