证监会收紧再融资，唯独对房地产“网开一面”！多家房企再融资2个月前已获批

8月27日，证监会推出政策“组合拳”活跃资本市场。当天，证监会发文表示，围绕合理把握IPO、再融资节奏，要求根据近期市场情况，阶段性收紧IPO节奏；对于金融行业上市公司或者其他行业大市值上市公司的大额再融资，实施预沟通机制，关注融资必要性和发行时机。

　　

证监会还称，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模；引导上市公司合理确定再融资规模，严格执行融资间隔期要求，审核中将对前次募集资金是否基本使用完毕，前次募集资金项目是否达到预期效益等予以重点关注；严格要求上市公司募集资金应当投向主营业务，严限多元化投资。

　　

再融资收紧，房地产却是例外，房地产上市公司再融资并不受破发、破净和亏损限制。中指研究院企业研究总监刘水对时代周报记者表示，这表明监管部门对房地产行业，特别是房地产上市公司融资给予了更大力度的支持。

　　

“部分房地产上市公司出现违约情况，这些公司多数破净或者亏损。它们再融资不受这些条件限制，有利于防范和化解当前房地产企业的风险。这对经营较为困难的A股上市房企再融资，无疑是一个利好。”刘水说。

　　

　　

政策持续释放利好

　　

房地产融资早有政策利好。

　　

2022年11月，针对房地产行业的“第三支箭”射出，证监会明确支持房地产企业股权融资方面的具体政策措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。

　　

早前，监管对于房企股权融资一直有所限制。早在2010年，房企借壳上市被实质叫停。“第三支箭”的出台无疑给房企再融资注入了一针强心剂。仅一天之后，福星股份公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发；同日，世茂股份也公告筹划非公开发行股票，拟向不超过35名特定投资者定增募资，拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

　　

截至目前，已有近40家房企发布股权融资方案。“定增+配股”成为最主流模式，资金用途集中于“保交楼、保民生”相关房地产项目开发、补充流动资金、偿还债务以及资产重组及收并购等。

　　

今年以来，房地产融资在政策面继续延续宽松状态。1月，央行、原银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确“要落实好16条金融，用好民营企业债券融资支持工具(‘第二支箭’)”，同时强调“实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。

　　

3月，证监会发文表示，拓宽试点资产类型。REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域，为打通商业地产“投融建管退”全流程提供了方向，REITs的引入也有助于盘活商业地产存量资产，增强资金流动性。

　　

今年下半年以来，政策继续释放利好。7月，央行、金融监管总局发文延长“金融16条”有适用期限政策到2024年12月底。8月，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，强调推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

　　

房企融资状况向好？

　　

此前，多家房地产上市公司的再融资获放行。

　　

今年6月，招商蛇口、陆家嘴、保利发展、上海大名城、中交地产、福星股份等6家上市房企公告，其向特定对象发行股票申请获得证监会同意注册批复。获再融资批复的6上市房企中，保利发展、上海大名城、中交地产的融资目的均为“保交楼、保民生”项目，福星股份的募投项目为棚户区改造项目，陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组，均符合证监会支持的房企再融资募集资金适用领域。

　　

不过，房地产整体融资状况依然不算乐观。

　　

中指研究院数据显示，今年上半年，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。2021年下半年行业已经开始进入下行周期，融资规模大幅回落，2023年上半年延续了下降态势。

　　

其中，海外债发行规模仅为110.7亿人民币，同比大幅下降34.6%，占总融资规模的2.7%；信托融资规模为211.4亿元，同比大幅下降69.6%，占总融资规模的5.2%。因行业周期下行，前期房企信托违约事件频发，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，平均单月融资仅35.2亿元。目前，各渠道同比均出现下降，海外债、信托锐减，信用债成为融资主力。

　　

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，今年上半年国央企发行占比近90%，与去年同期基本持平；民企发行占比相比去年同期微升0.6个百分点。

　　

业内人士分析指出，政策端时有利好，但融资能否成行最终还取决于房企自身。

　　

目前，诸多房企依然面临较大的偿债压力。中指研究院数据显示，今年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期余额为9277.6亿，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，单月到期余额近900亿元。