租售同权，让楼市走向健康方向

7月17日，广州市政府官网发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，引发市场热议。其中租房可入学、商业用房可改住宅，成为舆论的中心。政策提到，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。还允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。

实际上，“租售”享有同等的教育权利，这种政策在全国范围内，广州并非先例，比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市，租房者子女可以就近就读，成都也早在2011年取消房产证明为依据的入学条件。

对于正处于人才争夺关键时机的广州来说，该政策无疑为广州的吸引力再加码，同时也有利于平衡持续走高的售房市场与一直不问不火的租房市场。

据了解，在这之前，北京、广州、上海、成都已经出让了多宗竞自持面积的宅地，预计未来自持地块也将是市场的供应主流，租赁市场发展将迎来新的机遇。

让房子回归居住属性租售同权或许是剂良药

珠三角一直以来是中国经济的领军区域，在对社会趋势的把握上也快其他城市一筹。这次的租售同权政策，一时激起千层浪，虽然很多人对此表示怀疑，认为这是租金即将上涨的信号。舆论存在皆意义，但能保障公民享受的同等权利，仍然掩盖不了这是城市发展的一种进步，是缓解过热楼市的长效机制之一。

此外，更能让房子在未来回归居住属性。“房子是用来住的，不是用来炒的”是这一年以来楼市调控的不变目标，租售同权意味着，通过买房能实现比如教育等诸多居民权利，通过租房也能完成，对动辄几百万的房价但是没有经济支撑的工薪阶层来说，解决当下最急需的孩子教育问题，租房无疑有着强大的吸引力，而这些人，也是购房观望的大多数人。

因此，当购房不再成为他们留在一个城市的唯一选择是，购房市场也开始转向了租房市场，买房不再成为必须，房价就有回归理性的可能。

此外，受供求关系的影响，好学区房租当然也会顺势增长。但租金并不会涨过房价。暂且不说广州会在租赁市场会如何规范，保障租住双方的权益，就从2011年已经取消以户籍地房产证明为依据的入学条件的成都来看，5年以来租金并没有大幅上涨。

数据显示，成都的租售比为1:316，北京、广州租售比分别为1:580、1:470，这也意味着北京、广州租金尚处于低位状态。同时，成都的租房需求也远远大于广州，据数据研究院发布的《2017年高校毕业生租房报告》显示，2017年5月，毕业生租房流量最高的城市中，除北京外，排在第二位的城市就是成都，约130万毕业生通过该网站寻求租房。因此可以大致分析得出，除了一些特别优势的学位房，总体租金不会暴涨，而购房市场，将会相对降温。

租赁市场起飞“租售同权”道阻且长

目前一线热点城市均在鼓励开发商开展房租租赁，而通过土地拍卖“竞自持”规则的普及正是租赁市场“起飞”的预兆之一。

资料显示，2016年以来，热点城市土地出让附加“竞自持”的情况已越来越普遍。万科、保利、金地、龙湖、首开等房企，在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自持地块，总出让价高达420亿元，自持比例从36��100��等。

2016年底至今，北京共出让8宗自持地块，万科已在北京、广州、佛山拿了5宗自持地块，2016年上海土地出让“15��持”已成常态。7月18日，成都首启竞“商业自持”比例的土拍规则，当天万科以100��商业自持比例拿下了位于成华区的地块。

一位业内人士表示，“自持地块”或将成为长租公寓、与企业合作的“员工租房”等，能有效地解决实际居住需求，多元化的住宅供应也会让房地产市场更加理性。

此前长租公寓领域的主要玩家以房屋中介、酒店集团、互联网创业公司为主，现在房企陆续进入这一领域，众多标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。

房企大胆发展租赁业务，政策也相继为其背书，然而，摆在眼前的现实是，租售同权就能不能完全实现，很多凸显的问题将如何解决，比如：

1.学位与房屋租赁协议如何在年限、权益上匹配。学位占用权，如何处理户主与租客的各种学位纠纷。

2.如何保障租赁协议，租赁协议的出现的各种问题，映射到学位，是否有明确的处理规定和流程。

3.租客学位与户主学位如何分配，平权还是有差别。

此外还有等等的问题，而在此次广州发布的《通知》里并未详细阐述，未来的租赁市场会如何发展，政策完善的道路还有很长一段将要走。