“租售同权”真的可以实现吗？

近日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。，租赁市场获得了长足发展，在“租售同权”的背景下，长租公寓站在了政策的“风口”。据统计，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人。

我国的房地产市场正是运行在这种不合理的机制基础之上，导致历次调控屡屡失效，政策的权威性受到严重伤害。

在“租售不同权”的背景下，人们倾向于通过购买房屋以获取某些优质公共资源，而不是通过租房来获取。这造成一部分人用金钱买到了优质公共资源服务，而一大部分则难以享受这种优质公共资源服务。这些资源分布并不均匀，人们的购买能力也不相同。一些优质公共资源往往分布在大城市和市中心，这些是资金追逐的地方，而中小城市或大城市的郊区，优质教育资源相对稀缺，差别很大，这就产生不公正的社会区隔现象。

“租售不同权”的设计导致房地产市场畸形发展，但也有人担心，“租售同权”政策可能会“帮倒忙”：房价没能控制住，反而因为租房更为划算，而推动租房需求上升，进而引发房租上涨，房租上涨又诱发房价上涨。

从经济学角度来说，如果仅仅考虑房租与房价的关系，那么这种关系是十分明确的，因为房价是未来房租的贴现，房租上涨自然会推动房价上涨。从现实角度来说，房租上涨使得房东的收益增加，投资更为划算。

但房租是如何决定的呢?一方面是由上一期的房价决定的，另一方面，也是更主要的，是由租房需求量决定的。如果大量的人选择租房，而供给量没有显著提升，就会产生房租上涨的现象，这时，如果要控制房租价格上涨，就需要增加公共租赁房数量，以解决供需失衡的问题。

我们建议应当综合考虑“租售同权”政策。

租房也可享受义务教育了!这是“租售同权”政策带给市民的第一直观印象。通过租售同权的方式，给学区房降温，这是政策出台的原因之一。但是“租售同权”能在多大程度上缓解学区房过热情况，成为业内争议的话题之一。

对于“租售同权”能够在多大程度上缓解学区房温度，多数人的意见并不乐观，签约名校的房源，仍被市民追捧。在教育资源匮乏的雪山片区，学区房源持续热销，依旧成为市民关注的热点房源。

业内专家认为，长期来看，“租售同权”会对学区房价格抑制产生一定作用，但如何落地，将会是政府面临的一道“考题”。