租赁合同常见问题及处理意见

一、出租人的主体资格查看问题

查看出租人的主体资格时，要查看出租人是不是是房屋的所有权人(产权人)，需仔细查验权属证书的真实性，必要时需至房地产办理机构核实。此外，挑选出租人原则上尽量防止选用转租方式。

二、不适于承租的房屋租赁查看问题

根据建设部《城市房屋租赁办理办法》6条的规定，有下列景象的房屋不得租赁：

1、未依法取得房屋所有权证的;

2、司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以别的方式约束房地产权力的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、权属有争议的;

5、归于违法修建的;

6、不符合安全规范的;

7、已抵押，未经抵押权人同意的;

8、不符合公安、环保、清洁等主管部分有关规定的;

9、有关法令、法规规定禁止租赁的别的景象。

对以上规定需求说明的是，这些规定到现在为止，仍然有用，可是由所以部分规章，违犯后并不必定致使合同无效的法令结果。

三、关于租赁对房屋具有合法权力的保证问题

对合同标的物具有合法的所有权是当事人行使对标的物的占有、运用、收益、处分权的基础和条件，否则也许不受法令保护。

四、租赁有抵押房产的问题

承租有抵押房产的问题分以下两种状况：

第一、承租先租赁后抵押的房产，风险相对较小。《担保法解说》第65条规定：“抵押人将已租赁的产业抵押的，抵押权完成后，租赁合同在有用期内对抵押物的受让人持续有用”。

第二、承租先抵押后租赁的房产，风险较大。

根据上述法令规定，此种景象下承租人有以下两重法令风险：其一，抵押权完成后，原租赁合同因而提早停止，承租人无权请求受让人持续实行原租赁合同。其二，抵押权完成形成承租人的丢失，存在无法取得补偿的风险。假如租赁前出租人已书面奉告承租人租赁物已抵押的，承租人只能自行承当丢失;如租赁前出租人未书面奉告的，承租人有权请求出租人补偿。但需求格外指出的是，虽然承租人在法令上有权索赔，可是能否取得补偿取决于出租人是不是有实习清偿才能，假如其没有产业或虽有产业但被其藏匿，承租人的有些乃至全部丢失仍有也许无法取得实习补偿。

五、优先采购和优先承租权问题

优先采购权是法定权力，即便合同中未约好承租人也可享有，但鉴于法令只要原则性规定，详细内容仍应在合同中详细约好，以利实行;

六、关于租赁期满后的合同处理

《合同法》规定，租赁期限届满，承租人持续运用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同持续有用，但租赁期限为不定时。

七、房屋租赁和场所租赁之差异

房屋租赁和场所租赁的税率不一样(房屋租赁交纳12��房产税，场所租赁则交纳5��营业税)，所以为了降低房钱，单个公司将房屋租赁合同作为场所租赁合同来签定。

八、关于房钱付出详细约好的问题

租赁合同中，由于合同实行办理环节的问题或别的因素，公司虽然没有违约的故意，但实习却未能按合同请求及时付款，常因而发作迟延付款的违约做法，经出租人提示才被迫付款，违约风险较高，意见合同中弥补如下约好：

1、租赁合同中对公司推迟付款职责进行清晰，清晰推迟付款的违约金总额的最高限额;

2、在合同付款条件中添加请求出租人出具有关文件(如发票、付款告诉)后必定时限内公司予以付款的内容，添加出租人的付款提示职责，防止承租人因忽略等因素迟延付款。

九、库房租赁合同查看中的要点问题

1、库房租赁合同应当留意对出租人特别职责的约好

2、防火安全问题

3、出租人合作事项

明确约定出租人应当提供合理的便利及其他辅助设施供承租人使用。合同应当约定出租人保证承租人进出库搬运工作正常进行，承租人对于属于库区的其他辅助设施的使用也应列入约定范围。