去库存让利为民 功在当下利在千秋

要想防止国际资本做空人民币影响我国经济增长、结构转型、产业升级，先得“安住”内部经济增长，特别是经济增长方式的成功转型，关键还是房地产能否成功去库存。因为房地产稳定与否是牵涉几十个行业的产业链条能否顺畅运行的关键节点。三四线城市房地产在政府与地产商共同让利当地居民过程中，或将形成化解国际资本恶意做空的重要力量。因此，地产商让利出力，正当其时；地方政府去库存时让利为民，功在当下，利在千秋。

刚进入2016年，人民币汇率突然在国际空头打击下大幅贬值，A股市场为之剧烈震荡。A股市场新春后会如何？得看国内房地产市场的情况。

实现经济增长、结构转型、产业升级等目标，首先得“安住”内部经济增长，特别是经济增长方式的成功转型。今年，是“十三五”计划实施开局年，也是供给侧改革开局年，开局顺利于否，关键就看地产能否成功去库存，因为房地产稳定与否是牵涉几十个行业的产业链条能否顺畅运行的关键节点，也是保增长的基础工程，更是破解“索罗斯”们关键武器。

房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长。去年12月的中央经济工作会议把化解房地产库存列为今年经济社会发展五大任务之一。从政策组合看，眼下已从前期的限购转向鼓励购买。上周的国务院常务会议提出“放宽农业转移人口落户条件，除极少数超大城市外，全面放开高校毕业生、技术工人、留学归国人员等落户限制，让他们尽早在居住地享有义务教育、就业、医疗、法律援助等多项基本公共服务。”据报，重庆、广西、河南等正利用财政手段，引导鼓励购房，给予购房的农民以切实优惠。而化解三四线城市商品房供大于求的矛盾，除了通过财政手段解决“买得起”的必要条件，还得解决在当地“想买房”的充分条件，即三四线城市重点在教育、文化、商业、医疗、安全、交通、生态等问题上下工夫，这既是建设社会文明的核心要义，也是做好安内的基本民生工程。

看地产商的业绩，有央企背景同时在一线城市占比较高的大型地产商都还不错。在去年前11个月销售金额榜单中，万科等前7家房企销售业绩均超1100亿。30家典型企业中有15家（含万科）完成全年业绩目标的90%，其中6家企业已超额完成全年业绩目标。大型地产商业绩好，加上一线城市医疗教育等基础设施发达、城市土地供不应求，预期这些大型央企地产商还会继续保持较好的业绩。这么看来，一线城市地产商在相对供不应求背景下，要其降价不太可能。现在日子难过的是三四线城市库存较大的地产商，地方政府通过财政手段刺激“购房”，或可取得一时成效，但却消除了地产商降价的可能性。化解三四线城市地产库存的唯一办法，是地产商适当降价+地方财政补助，共同让利购房者，“对冲”三四线城市在教育、医疗、交通等方面的“不足”，即通过让利“对价”促销。

通常，衡量房价水平与居民的住房需求相匹配的程度的房价收入比，6至7属合理区间。2014年全国35个大中城市房价收入比均值为10.6，2015年深圳房价收入比为20.2，超过了北京、厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，而这7座城市房价收入比分别达15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。一线城市房价收入比过高，既有其教育、医疗、交通、商业等附加值原因，又有土地供不应求的推升原因，更有一线城市是以全国甚至全球高收入者是否乐意居住为参考系数。三四线城市在地产出现价格拐点后，投资性需求萎缩，外来人口输入性需求消失，依靠当地居民来消化库存，房价收入比相对有效。地方政府在财政或税收补助时可以按房价收入比6至7区间制定对购房者的补助或对降价的地产商的税收优惠，形成合理、公开、公平的“对价”促销体系，防止政策多变导致当地人口对房屋需求的萎缩。

自1998年开始大力推行房产商品化直到2014年，我国房地产业经历了16.5年持续上升的整体牛市。自2014年起，从六维利益主体看，人民币贬值形势遏止了境外（国际）资本将地产作为套利平台的积极性。在产业转型升级过程中，新兴产业逐步唱主角，地产作为国民经济支柱地位的比重将逐渐下降，扩产能概率不大；地方政府以房价上升作为土地财政前提的条件盛景不再，债务置换与PPP等推出，地方政府对地产依赖的“脐带”将逐步脱离；二三线城市地产商只要推出房源就挣大钱，房价全面上升导致居民投资房屋作为投资品的时代逐步过去，而目前库存问题最严重的恰好就在这些城市。因此，地产逐步回归“住宅”功能的时代，住宅所在城市的教育、医疗、商业、交通、安全等发展水平，将成为投资者购买与地产估值的重要标杆。基于上述六维利益主体的分析，为对冲当前教育医疗等方面的不足，需要地方政府政策让利与地产商让利。

据国家统计局最新公布的数据，目前我国的房地产库存达7亿平方米，增长15.6%，达历史峰值，住宅占据63%。按常规，这样的库存需要五年消化。各地正从税收、金融、重组合并等多方面支持去库存措施。已经推出的去地产库存政策能否达成目标，一看政策本身的含金量即究竟让利多少；二看政策组合的供应结构与购房者需求结构是否匹配；三看政策组合能否获得房产商的响应；四看未来政策配套措施能否激发消费者的信心，即未来三四线城市的医疗、教育、商业等能否通过“互联网+”实现与一线城市共享发展，进而解决当下购房者的顾虑。如果在上述四项上能有政策创新，三四线城市的去库存化政策能真正符合民心所向，如果在中央积极的财政政策与宽松的货币政策的支持下，地方经济稳定，购房者未来收入预期稳定，就有可能将已经延后的刚性需求激活，从而盘活三四线城市的地产库存，实现三四线城市地产从滞销向新常态的过渡，即房价稳中有价，销售逐步回暖。

倘若能达成这样的政策目标，则三四线城市地产在政府与地产商共同让利当地居民过程中，或将形成化解国际资本恶意做空的重要力量。因此，地产商让利出力，正当其时；地方政府去库存时让利为民，功在当下，利在千秋。

（作者系中山证券首席经济学家，研究所所长）