买房只能等“满五唯一”吗？本月起，这个城市满2年就免增值税！

文/诸葛找房

相信，对于买过房的人来说，都已经对“满五唯一”这样的词语不陌生了。时至今日，很多城市的新房价格已经让普通家庭望尘莫及，二手房越来越成为购房者的优先选择，尤其是像几个一线大城市。而不少计划买房的小白对一些概念还模棱两可，全靠中介销售忽悠，从中还拿不定主意。就比如“满五唯一”、“满二”之类的房子，区别其实还挺大的，弄明白或许能省不少税钱。因此，总有过来人强调：宁买满五高价不买满二低价！这是什么意思呢？

顾名思义，“满二”和“满五”分别就是“满两年”和“满五年”的意思，而“满五唯一”则是从获得房产证之日或契税票出票那天开始算，年限已满五年或超过五年，且在房主本人在本地登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，或以家庭为单位“唯一”的房子。

在传统的认知里，买二手房除了支付首付房费之外，还要缴纳一些税费。这其中，“满两年”和“满五年”的中介费和契税几乎是一样的，差就差在个人所得税和房屋增值税方面。具体来说，通常是征收成交价的1%-3%不等的中介费。另外，购买≤90㎡的首套房/二套房会征收1%的契税；购买>90㎡的首套房会征收1.5%的契税；购买>90㎡的二套房会征收计税价的2%。

对于普通住宅而言，满五年的房子可以免增值税和个人所得税，满两年则只能免征普通住宅增值税，个人所得税不能免除。对于不满两年的新购二手房来说，需要征收计税价的5.6%。而个人所得税＝计税的价格×1%（或是1.5%、3%），或者是两次交易差额的20%。这样看来，是不是亏了不少呢？

当然，由于现在实行“一城一策”的楼市调控，上述标准也只是部分城市适用，一些有个性的城市已纷纷出台了适应于自己的新措施。比如从本月起，这个城市满2年就免增值税——深圳在税费方面有了重磅消息：首先在豪宅税上进行了调整，其次对年限方面也有了新的变化。具体来说，未满两年的房子，征收增值税为“过户价/（1+5%）*5%”，满两年的免征增值税，满两年的非商品房、公寓等类型房屋按照“（过户价-原价）/（1+5%）*5%”的标准征收。

而容积率1.0以上、144平米以下的房子归为普通住宅，免征豪宅税，这可让业主们省了不少钱。比如说，南山区125平米的房子市场价是1200万，原价600万，按照南山区高于490万以上的房子，满2年，那原来缴纳的豪宅税就是600/1.05*0.05=28.57万。不过，业主可能并不会让利给购房者，这也使得深圳二手房一夜之间涨价了不少。

综上所述，“满五唯一”已经不再是全国统一的标准，今后买房也不用只等5年以上的房子。不管市场如何变动，购房者都不该稀里糊涂的消费，搞清这些概念，兴许就能省出一辆车钱或者装修费。