认定开发商逾期办证违约责任的条件是什么

1、合同对开发商的办证义务有约定。但一般即使不约定，开发商的办证协助义务也是法定的，不过仅限于协助义务。

2、必须是开发商的原因造成的逾期办证。

3、开发商与业主之间没有特殊的约定。如果合同有特殊约定，排除了开发商的逾期办证而承担责任，则尊重意思自治原则，约定有效，开发商就不再承担责任。

这在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定的相当明确。

开发商逾期办证的期限认定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记的期限的，超过该期限即为逾期，商品房买卖合同中没有约定办理房屋所有权登记的期限的，又分两种情况，一是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，超过了算逾期;另一种情况是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，超过了算逾期。显然，90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”中的有关规定而确定的。

开发商逾期办证违约金数额的认定

违约金是一种责任形式，我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。在商品房买卖中关于逾期办证违约金数额的认定，一般是有约定的从约定，没有约定的或损失数额难以确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在具体认定违约金数额时，要注意“行”与“责”相适应，责任不能过于严苛，避免“行”、“责”失当。

然而，在实践中一般很难举证证实具体的损失额，所以双方没有约定违约金，业主的损失数额又难以确定的情况，则可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。