一套房子的价格由哪些因素组成

1、地段：一个好的位置决定了开发商拿地的价格，这个价格会传导到最终商品房销售价格。

2、配套：最具典型的就是“学区房”，由于有优质的教育资源配套，商品房价格会上涨很多。

3、环境：一个楼盘的容积率、绿化率等因素也是影响商品房价格的决定因素。

4、建筑：建筑材料，户型，电梯配置，采光等也是购房者的决策选择。

5、物业：一个好的物业服务企业也是决定房价的软实力，这一点在二手房交易中占的比例更大。

6、权属：除了正常五证齐全的商品房以外，市场上还有很多五证不全的房屋，甚至一些小产权房在违规销售，这些房屋价格便宜，但不能按揭，目前国家对小产权房没有明确的政策引导，短时间也许不会拆除，但从长远来看，风险大于房价的优惠是必然的。

7、税收：商品房交易依据房屋面积税收比例也不完全相同，因此相同地段一般大户型会比小户型均价略低。

房产建设的成本构成

1、建筑成本

建筑成本是房地产开发企业向建筑施工企业支付的建造房屋建筑的费用，一般称作工程造价，主要包括以下一些项目：

1) 分部分项工程费：完成工程量清单中规定工程的实体项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费和利润，并考虑风险因素;

2) 措施项目费：为完成工程项目施工，发生于该项目施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目所需的费用;

3) 其他项目费：包含预留金、总承包服务费、零星工作项目费等;

4) 规费：建筑企业必须向有关政府管理部门交纳的费用，如工程定额测定费、建筑管理费、劳动保险费、安全生产监督费等;

5) 税金：施工企业向国家交纳的各种流转税，如营业税、城市维护建设税、教育附加等。

2、设备工程费是指对房屋使用不可缺少的一些大型基本设备安置、安装费用。

3、其他工程开发费

包括以下一些项目：

1) 室外工程费：房屋建筑物2米以外只小区规划红线以内的各种管线和道路工程，包含水电、暖气、燃气和小区道路建设、绿化。卫生设施的建设费;

2) 附属工程费：小区内锅炉房、变电室、、煤气调压站、高压泵房等附属工程建设费;

3) 配套工程费：包含小区内的学校、幼儿园、托儿所、体育场、居委会及其他用房的建设费用。

4、其他开发成本

1) 施工前期成本，指卫对象房地产的开发而进行的咨询、策划、可行性研究、规划、勘察、设计等费用。

2) 销售费用，指房地产开发企业的管理费在具体项目上的分摊;

3) 税费，指开发商负担，按照国家规定可计入房地产商品成本的税费，主要税种有：营业税、城市维护建设税和其他相关税种;

4) 管理费是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费，如建设工程设计招标管理费、工程定额编制管理费、建筑工程执照收费、建筑物命名收费、房地产登记、勘丈收费、人防建设费、绿化建设费等;

5) 贷款利息，指房地产开发过程中外借资金所支付的利息。

5、利润

表现为发的开发企业年销售收入扣除开发经营成本以后的余额。房地产是典型的高投资、高风险、高回报产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动，开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业。国外房产平均利润率在6%，中国房地产正处于快速发展阶段，利润率偏高，一般能达到20%，但从长期来看，将逐渐趋向于全社会平均利润率。